すぐに買付は入れたものの、マイソクに書かれている想定利回りとレントロールから計算した利回りが異なっているので仲介して頂いた不動産屋さんに確認して頂くように依頼、また物件のメンテナンスの履歴、現在の不具合箇所などの情報入手も併せてお願いした。
どうやら売主は、買付の順番ではなく銀行融資承認を1番に得た方に売ると言っている模様で、急いで地銀への書類準備するように親父に伝えた。
以前、買うことはできなかったが、都内の鉄骨造1億円ぐらいの物件に対する融資はほぼ承認を得ていたので、今回のRCに対する融資はハードルが高くないと感じていた。

次に続く

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今回の年末年始もコロナの影響で残念ながら家族と過ごすことができませんでしたが、2022年も楽しく充実した1年にしたいと思います。



1. 帰任かコロナが落ち着いて往来か可能になれば、不動産から得たCFと駐在期間に貯まったお金を使って個人で5000万円〜1億円ぐらいのアパートを買う

2. できれば個人所有のアパートを1-2棟を売り、そこから得たキャッシュを元手に個人で物件を買う

3. 法人で1棟取得する

この3つ全てやり遂げたいと思ってます。

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前にも紹介させてもらったが、現在は下記の33室を保有している。

2013年
個人:アパート2号(4戸)
2014年
個人:アパート3号(8戸)
2015年
個人:アパート4号(4戸)
2016年
個人:戸建1号
2017年
法人:アパート5号(6戸)
2018年
個人:アパート6号(6戸/鉄骨)
2019年
法人:土地(競売 空き地)
法人:戸建2号(新築)
法人:戸建3号
法人:戸建4号
2020年
法人:戸建5号

いつかは立地の良いRCが欲しいと探していたが、これまで何度か真剣に検討した物件はあったが縁に恵まれず買えずにいました。
今回、土地勘のあるエリアでレインズに掲載されてほやほやの物件の紹介を受けた。マイソクを見てみると3階建の9戸RCでエレベーターなし、2LDK〜3LDKのファミリー向け、4台分の駐車場、まだまだ耐用年数も残っておりで自分の欲しい物件像とピッタリであった。写真も1枚だけであったがGoogleマップで確認し、タイル貼りの美観であり、コンビニやスーパーも3分以内で立地も良し。価格は1億円超と高いがレントロールを見ると想定約9%の利回りとなることからすぐに買付を入れることに決めた。

次に続く

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この物件はプロパンだったので取引あるガス会社に相談して1番の問題点である浴槽のひび割れについて浴槽交換、調子が悪かったシステムキッチンのコンロなど支給してもらうことにした。

また、階段部分など劣化が見られた壁紙の張り替え、畳の表替え、1階の和室の洋室化をはじめ洗面台、ウォシュレット交換など結構手をかけて綺麗ににして終了。








リフォームを入れると総額は650万円くらいになりましたが、リセットできたので良しとします。
結局、募集してすぐに8.5万円で入居が決まり、表面利回り15%。
立地と築年を考えたら自分のモノサシでは合格です。
7-8年ぐらいダラダラ運営して600万円以上で次の方にバトンタッチしたいと思います!

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アットホームを眺めていると千葉県船橋市に良さそうな物件を発見したので速攻親父に現地確認に行ってもらうように依頼。

当日は前後に内見者がいる中で確認となり、既に買付も1件入っている状況であった。
しかし、満額ではなく30万円ほどのプチ指値をした金額と聞いたので、その場で迷わず満額で買付を出し購入権利を獲得できた。

間口がほぼ2メートルしかないことが不安要素ではあったが、簡易測量を依頼して2メートル以上あることを確認し契約することになった。

内部は浴槽がひび割れて適当な補修がされていることを除けば今まで経験した範囲内で解決できる状態であった。


次に続く

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Covid-19が始まって以来、何度か日本に一時帰国する選択肢があったが隔離などを考えると中々決断できなかった。
しかし、隔離期間を含めた日本滞在中はパソコンがあれば仕事をできる環境、また一年半以上家族にも会えてなかった状況もあり思い切って帰国した。
成田空港近くでルールに則り2週間隔離、その後大阪に戻り家族との束の間の生活、そして千葉に戻ってサーフィンなど友達と集い日本滞在を満喫して帰ってきました。

こんな世の中になるのは想像もしていませんでしたが、それぞれみんなCovid-19の影響を少なからず受けつつも元気にやっており、改めて今やるべきことを地に足をつけ取り組んでいく。

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アットホームを眺めていると千葉県船橋市に良さそうな物件を発見。

価格は約600万円程度で、築年は20年ちょいでまだまだ現役で活躍でき、自分の中では築年と値段と立地のバランスが取れた物件でした。

マイナスとしては旗竿地で車は止められるが2メートルちょいしか接道していない事である。

しかし、このエリアでは5-600万の戸建もたまにあるけど、昭和50年代前後のものが多い。

想定家賃を低めに見積もっても利回りも魅力的に感じで、ちょいリフォームして10年貸すイメージが描けた。

早速、日本にいない自分は行けないので親父に電話して内見を依頼。

次に続く。

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2013年に不動産投資を始めて、1年に1物件を目標に積み上げてきました。


2013年
倉庫(競売)→売却済
アパート1号(4戸)→売却済
アパート2号(4戸)

2014年
アパート3号(8戸)

2015年
アパート4号(4戸)

2016年
戸建1号

2017年
アパート5号(6戸)

2018年
アパート6号(6戸/鉄骨)

2019年
土地(競売)
戸建2号(新築)
戸建3号
戸建4号

2020年
戸建5号

基本的には、立地や値段の優位性が高くなければ単身用でなくファミリー用を購入する方針で運営してきました。
そして、競売にも挑戦(なかなか買えませんが)、中古だけでなく新築(戸建)、再建築不可(戸建)、倉庫と様々なジャンルを購入してきました。

2017年からは法人を設立し、面を広げて取り組んでいます。
当初からCF100万/月を目標に掲げて取り組んでいますが、現状は33室でCF70万/月ほどです。
これは表面CFであり管理費や保険、固定資産税など引くと目標とするCFには程遠い。
自分自身は5年以内にFIREしたいとか思っていないので焦って急拡大する必要はないと思ってます。前にも書きましたが、今やっている仕事は楽しく、個人では経験できない機会を提供してもらっており、とても充実している。
ただただ、最初の目標の100万円/月のCFを目指して着実に歩み、早期退職募集や役職定年もしくは60歳になった時に余裕を持ってライフプランを選択できるようしておきたいと思う。


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戸建を新築した話。


千葉を訪れるサーファーにとってはとても有名なエリアで日本を代表するサーフスポットと言っても過言でない、その中でもすこぶる素晴らしい立地の土地の紹介を受け、そこに家を新築する運びとなりました。
入居者のイメージとしては、仲間が集い週末の波乗りを楽しむ基地、車がたくさん停められて海から上がってきたら外でシャワーを浴びて、もちろんお庭でバーベキューも可能みたいな感じでした。
50坪の土地に対して、建築費と広さのバランスを考えて25坪程度の家と決めて、まずはプランを出してもらいました。
これをベースに妻となんとなく話合い、空間を最大限に活用できるよう玄関やトイレ、キッチンなど配置し、壁紙や床も決めていきました。次に窓の場所と形を決め、外壁の素材や色なんかもなんとなくで決めていって、結局のところ5時間もかからずフィニッシュ。
初めての経験かつ自分で住む家でなかったので対費用効果の効率性を求めて装備を決め、内外装は特徴のない白ベースの無難なカラーで選択しました。
結果的に建物は1000万円で建ちましたが、無難な感じで全く特徴がなく、リビングもちょっと狭かったかなという反省点が出てきました。

最終的には、海と関係ない方が入居され今に至ります。
ただ、新築戸建かつ立地が良いので融資は1%、表面利回り10%を超えているので10年は活躍してもらおうと思います。


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海辺の土地。
築古戸建が隣地に建っており、それを囲むように自分が買った土地はLの字型をしている。
という事は、自分の土地のみが海沿いの県道に面してその築古戸建は県道には面しておらず、買えたら完全な四角形になるのでなお効率が良い。
売っても安いだろうし、いつか自分が買うチャンスが回って来るんじゃないかなっと思っていました。

先日、町役場から連絡があり、土地にガス管を埋設したいという依頼がありました。
雑草や土が盛られている部分があり、いつか整地も必要と思っていたのでちょうどいい機会だと思い了承しました。

その後、工事完了のレポートが送られて来てましたが、それを確認してびっくりしました。
何か雰囲気が違います。



いつか自分が買うはずであった築古戸建はリフォーム中、隣の土地は新築戸建が建設されていました。

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