仲介の質を考える

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以前検討していた物件の結論がようやく出ました。

７月に買付書を提出した物流倉庫案件

買付だしました　物流倉庫編

利回り１５％

現在の賃料は相場賃料よりも４割程度割安
賃上げに成功すればかなりの高利回りが実現

しかも管理はテナントが自ら行うので完全放置でき

毎月の通帳記帳だけすればＯＫな物件

こんな概要

買付書を出して7月末に早速メインバンクに相談

8月上旬には銀行から返答が

物件価格９０００万に対して７５００万まで融資ＯＫ！！！

来たー！！！！

という感じで融資ＯＫを喜んだ。

この物件が買えればいよいよアーリーリタイヤ実現出来る位の収支になるから必然的に力が入るし、期待感がものすごい。

しかし、この物件は初めから何だか違和感をすごく感じる、、、

というのも、買付書を出したにもかかわらず返事が全く返ってこない

１週間待っても、２週間待っても、仲介から連絡が来ない。

こちらが知りたい売主のコメントが一切わからない

買付書に対する売主のコメント

いつ頃までに売りたいのかなどの売主のコメント

相続絡みなので相続関係の進展に対する売主のコメント

とにかく売主のコメントが一切返ってこない

状況を確認するにもこちら側から電話ばかりで

仲介側から電話してくる事がほとんど無い

仲介の質の悪さに本当にイライラする

売主のコメントが一切返ってこないことにしびれを切らせて

しつこく仲介に連絡し、結局帰ってきたコメントが

『なんかこの物件ダメそうですよ。売主はもっと高く売りたいみたいで。。。』

は？今更何を言ってるんだ！

買付を出して２ヵ月以上放置されて、たったこれだけのコメントしか取れない

しかもこっちが連絡してようやく返答をする有様

そもそも売主がもっと高く売りたいという気持ちに至るのは理解出来ないでもない。それ程安すぎる物件だから。でもその考えに至るまでには色々な出来事があった結論として出てきた言葉のはずだが、その経緯を全く把握出来ていない。クソみたいな仕事の仕方だ

二度とこの仲介とは仕事しないと決めた瞬間だった

質のいい仲介は

いつ売主と会ってどんな話をしたのか

表面的な売主さんの言葉の裏側にはこんな事情があるのでは無いかと推測できる

こちら（買主）側の意向をしっかりと伝えてそれに対する意見をはっきりと確認する

そしてこれらをすぐに報告してくれる

こんな仲介ではないだろうか

そもそも物件が買えないのは仕方ない事なのだが

買えないという結論に至るまでのプロセスが美しくないと

二度とこんな仲介とは仕事したくないと感じてしまう

イライラの募る今日このごろだが、あまり引きずらないで

気持ちを切り替えて

次行こ。次。

利回り３０％

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売れそうな物件はとりあえず業者に任せておいて

次行こう、次！

と言う事で8号案件として購入を検討中の物件

栃木県宇都宮市にある木造アパート

利回りは３０％

築年数は３０年

満室稼働中

価格は８００万円

現金購入すべく資金繰りを考える

ここは公庫の無担保無保証人の借入がぴったしだので早速公庫へ相談に。

１/３の自己資金と２/３の公庫から借り入れて現金決済を目指す

約６００万円を１０年の返済期間で借入申込み
手元資金３００万円と合わせて決済する計画で公庫の審査に出したが

ここで問題が

売主が『やっぱり安過ぎたな～』

確かに利回りは３０％と高いが

遠隔地なので日常管理からリフォームまでほとんどを業者に任せるしかなく、

しかも部屋の広さに比べて家賃が安すぎる。家賃坪単価２０００円！！

坪単価が安いとリフォームにかける金額と家賃とのバランスが取れなくて

リフォーム貧乏になってしまう。

という事で、

Ｋ２『ビタ一文買い上がりません』

と言い残して来た。

さあ、どう進展するのだろうか。。。。

困った事に倍の値段で売れてしまいそう ②

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困った事に買値の倍で売れてしまいそうな２号物件

２０１２年に購入したＲＣ１棟マンション

購入時の利回りは約１８％でした

今回の売り出し価格での利回りは約８％

立地は主要駅からバス便。徒歩だと約３０分

建物は悪くなく、さすがＲＣだけあってボロさはあまり感じない

外壁タイルの汚れが少し気になる程度かな

でもこんな物件を今時８％の利回りで買う人いるのか？

と少し不思議に思うが、よくよく聞いてみると、

購入希望者はどうやら中間省略を行う業者。

業者が一旦購入して、中間省略（登記簿に名を連ねない形）でエンド（個人）に売却するスキームらしい。

８％で中間省略が成立するのだろうか？

エンドの人は月々いくら手元にお金を残す事が出来るのか？

不思議である。

どうやら金融機関はＳ○Ｊ銀行だそうな。

３５年の長期ローンを組むのかもしれない。

それだけの長期ローンが組めれば手残りはわずかにあるだろうが、、、、、、

本当にそれでいいの？という印象は拭えない。

自分が購入者なら絶対に手を出さない利回りだ

だからこそ、その価格で売ってしまうべきなのかもしれないが

どうしたものか。。。。

困ったことに、倍の値段で売れてしまう

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電話が鳴った。親しい業者さんからだ

「最近問い合わせが急に出て来ました」

「え？？」

「何の事？」

「例の件ですよ、K2さん」

「あ……」

思い出した。物件売りに出していたんだ。

都内の外れに立地する築25年のRC一棟レジ

業者さんとの関係強化(？)の目的で所有物件をレインズに載せてもいいよと

専任の様な(口約束)形で任せていた物件

この値段では売れないだろうという高い金額で出していた

当初は予想通りに反響は全く無かった

しかしここに来て、銀行に一式書類を提出して審査したいという強者が現れた

因みに自分が購入した金額は約4000万円

今回の売り出し価格はなんと約8000万円

買値の倍

4000万円の利益

これは困った

なぜ困るかと言うと、

倍の金額で売っても税金や仲介料払うと最終的に手元に残る金額は約2000万円

短期譲渡なのでは利益に対して40%もの税金を払わなければいけない。

一方、保有し続けていれば毎月30万円近くのの手残りが得られる

超優秀な物件なのです。(税引前)

こんな稼ぎ頭を手放して、手元に残った2000万円を使い

それ以上に稼げる物件を購入出来るのか？

このマーケットでは不可能じゃん？

だから困る

自分の不動産投資の目的はキャピタルゲインでは無くて

安定したキャッシュフローを得る事だと考えている

だから売る事を考えて購入した事は一度も無い

出口戦略など皆無だし無意味

さてどうしたものか、、、、

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そうだ、家建てよう 新たな問題発生

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さて、久々の更新です。

前回までのブログでは『そうだ、家を建てよう』という事で

現金購入した土地に重層長屋を計画していた。

計画にあたり、土地の実測、地盤調査、建物の計画などを進めていました。

簡単にまとめると

土地の実測調査

隣地の方と立会いを行い、境界点を確定。

登記簿上の面積８０㎡に対して実測面積が９０㎡に縄伸び。ラッキー。

実測調査、境界立会作業などで費用約２５万円

地盤調査

建物計画にあたり、土地の耐力を計測する必要あり。

ボーリング調査とサウンディング調査とそれぞれ見積もり。

なんとボーリング調査の場合の調査費用１００万円超

一方のサウンディング調査費用は１８万円。

サウンディング調査では計測できる地耐力に限界があり、

ＲＣ造３階建程度を計画しようとした場合、ボーリング調査の方が確実性あり。

結局サウンディング調査で地盤調査。

結果、ＲＣ３階程度までなら建てられる地耐力を確認出来た。

と言う事で１８万円の支払い。

建物の計画

当初の計画ではＲＣ３層の重層長屋を計画していたが、

ものすごく計画に無理がある事が発覚。それは『共用通路』の概念でつまずいた。

『共用通路』とは、道路から敷地へ入る際に幅員２Ｍ以上の敷地内通路を作る。これが唯一の共用スペースとなり、避難用通路になる。で、この共有通路から各戸へとアプローチするのだが、各戸へのアプローチに無理が生じてプランが非常に苦しくなったので断念した。

残された選択肢としては

①ＲＣ２階建ての長屋（２住戸）

②木造２階建ての長屋（２住戸）

③ＲＣ２階建ての戸建て（１戸）

④木造２階建ての戸建て（１戸）

の４パターン。構造をＲＣとすることはローンを組む際に３５年の長期ローンを組めるメリットがあるし、売却する際にも有利である事が予想出来る。しかしコストが、、、、、高すぎる！！！！

となるとやはり木造での計画。色々と検討を重ねて、④の木造戸建てで進める事にした。

想定利回りは７％程度。こんな利回りでははっきり言って保有するメリットが無いので、建ててすぐ新築戸建てとして売却してしまおうか、、、という気分。

新たな問題発覚

ここで新たな問題が。

本件の前面道路は位置指定道路で個人が所有している私道である。

なんと２０人もの個人が共有で所有している。通常、私道に面した物件を購入する場合は、売主に通行掘削同意という書面を取得してもらう。これは道路を通行したり、建築の際に道路を掘削するのに予め同意してもらうという書面だ。

これを取得せずに勝手に掘削すると、財産侵害で訴えられるリスクがある。

　今回の物件、購入時には掘削同意が無い事は分かっていたが手を尽くせばなんとかなるという判断で購入をした。

　しかし、もう一つの問題点。実はこの道路（位置指定道路）の持分を持っていないのだ。道路の謄本を確認すると、約２０人もの個人が名を連ねており、道路に面した家を持っている人達がこの持分を保有しているが、何故か本件のみ持分を持っていない。Ｗｈｙ？

　まあ、本件は位置指定道路なので私道の中でも公道に近い位置づけで、私道の持分を持たない者に対して故意に通行を妨げる様な事は出来ない。

でも持分を持たない事を嫌がる人が約一名、、、、銀行。

というのも、この土地が無担保だったので担保に入れて借入を起こそうと銀行に相談に行った際に言われた。

『私道に持分を持っていないと通行出来ない場合があり、当銀行の規定では担保に取れないのです。』

やばい。これはもしかして住宅ローンも取り扱ってもらえない？

新築住宅として売りに出すことを考えると、住宅ローンが付かないと

まったく価値の無い物になってしまう。。。。

はて、どうしたものか、、、、、、、