三菱地所のマンション理事長奮闘記！ 〜 マンション購入者必見の管理費削減術 〜

・マンションの管理委託費40%削減までの道④　コンペをやるしかない！

・マンションの管理委託費40%削減までの道⑤　一次コンペの開催！

・マンションの管理委託費40%削減までの道⑥　二次コンペの実施！

長くなりましたが管理委託費削減の話はこれで完結です。

意見交換会に参加してくださった住民の方との協議と、全戸へのアンケートの結果、もっとも安かった独立系D社ではなく、デベロッパー系B社にリプレイスするということになりました。この会社は有名な大手デベロッパー系なのでネームバリューがあります。個人的には金額もさらに100万円安い独立系D社がよかったのですが、一定のブランド力もありつつ金額も下がるという点が住民の方には重要なのかなと感じました。ちなみにこの会社の金額は決して安いわけではなく適正な価格です。基準の価格になると思いますので皆さんのマンションの管理委託費と比べて、高いか安いか比較してみてはどうでしょうか？＾＾

リプレイスを前提に再度デベロッパー系B社に説明会を開催してもらい、細かい点までいろいろと質問をさせていただいたのですが、こういう話は全会一致ということはありえなくて、必ず反対する方がいらっしゃいます。この説明会の際にも怒鳴りこんで来た方がいましたが、ひとつひとつ不満に対して説明をしていったら最後は黙ってしまわれました。

さて、ということでいよいよ管理会社変更となると臨時総会を開催して起案し、過半数の賛成を取らなくてはなりません。リプレイスすることと金額を伝え、臨時総会の手配を三菱地所コミュニティに依頼したときに、ちょっとした事件が起こりました。

三菱担当者「再度金額について社内で調整するのでデベロッパー系B社様への変更の決議ではなく、三菱との決選投票にしていただけませんか？金額は820万円にさせていただきます。」

土壇場で130万円の追加値下げきたー！

なるほど、三菱の品質を担保するためには下げられないって支店長言ってたのは嘘だったんですね。相手の金額を知ってから後出しジャンケンで都合のよいことを言ってくるとかサイテー。

そもそも金額もぜんぜん届いてないし、そんな会社を信頼して大事なマンションを任せることはできせんのでもちろん却下。ということで臨時総会を開催し、最終的には56戸中で賛成49、反対3という90%近い支持を得てリプレイスが可決されました。

最初は三菱のマンションで三菱が管理会社でなくなることに不安な意見が大勢でしたが、何度も住民説明会を開催し、なるべく情報をオープンにすることでうまくまとまりました。

6月から新管理会社に移行して半年になりますが、いまのところ特に問題もなく、しっかり管理をしていただいています。

また、別エントリーでアフター点検について書きますが、三菱地所コミュニティは親会社である三菱地所レジデンスには逆らえません。むしろ同じグループが管理していることはマイナスに働くというのを痛感しました。

今回のリプレイスは素人である我々理事会だけでは成し得ませんでしたので、やはり信頼できる専門会社さんって重要だなと思いました！

みなさんのご参考になれば幸いです＾＾

マンションの管理委託費40%削減までの道⑥　二次コンペの実施！

2013-12-21 05:13:58

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・マンションの管理委託費40%削減までの道④　コンペをやるしかない！

・マンションの管理委託費40%削減までの道⑤　一次コンペの開催！

さて、住民説明会等をはさみつつ、約2週間後に二次コンペを開催しました。その内容を少し詳しく書きますね。

1.三菱地所コミュニティ

【提示金額】950万円 (削減70万円/7%)

【参加者】支店長、部長、課長、担当、管理人

汎用の資料28ページをただ読むだけで、具体的な提案も熱意もなし。一年管理してきたんだから何かひとつくらい具体的な話できないのか…。このプレゼンに三菱派だった住民の方も失望されていました。他社に対しての金額の開きを指摘し、もっと値下げできるはずでは？という質問に対しては、三菱の品質を担保するためにはこの金額が必要、との支店長の回答。(この発言、覚えておいてください)長期修繕計画は5年毎に見直しで初回は入居2年後に実施。

2.デベロッパー系B社

【提示金額】670万円 (削減350万円/34%)

【参加者】部長、課長、マネージャー、フロント

交渉の結果、前回の提示から更に50万円値下げしての提示。資料、説明とも要点を簡潔にまとめられていてフロントの方が積極的だったのが印象的でした。現在の日常清掃では対象外になっているルーバーフェンスも清掃対象に含め、交代時には特別清掃のサービスも行ってくれるらしい。一番重要な、良い管理人の確保をどうするかについては厳しい採用基準で管理品質向上を確保するとのこと。長期修繕計画は毎年無償で見直す。

3.独立系D社

【提示金額】570万円 (削減450万円/44%)

【参加者】支店長、部長、営業、管理指導員

圧倒的に安いことを不安に思う質問があったが、コスト削減の方法や品質担保の取り組みが合理的でした。残念だったのは用意した資料が多すぎて強みを語りきれていない印象。管理人の品質に関しては定期的な研修の実施などで維持。委託費に含まれないものの説明が明確。長期修繕計画は一級建築士による総合点検を毎年無償で行う。

三菱はダメダメですね。もう不愉快さしか残りませんでした。あとの2社に関してはそれぞれ強みがあるので、後日住民で会合を開き、検討をすることとなりました。

ちなみに専門会社さんの提案で、デベロッパー系B社と独立系D社にリプレイスした物件の理事長にコンタクトを取っていただき訪問しました。変更してなにか問題はなかったかなどのヒアリングをさせていただきましたが、いずれの理事長さんも変更してよかったとおっしゃってましたね。うちと同様に変更に至るまでには大変苦労されたようですが(笑)

ということで、最終回へつづく！

マンションの管理委託費40%削減までの道⑤　一次コンペの開催！

2013-12-21 03:44:40

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・マンションの管理委託費40%削減までの道④　コンペをやるしかない！

アンケート結果から、住民の方からも支持を得ていることがわかりましたので、具体的にコンペ開催に向けて行動開始です。

とは言え、どこに声をかけていいのか分からないので、専門会社にお任せしたのですが、ポイントは下記2点です。

・現管理会社と同規模の会社であること(信頼性の担保)
・現在のサービス品質と同等以上とすること(安かろう悪かろうの回避)

以前のエントリーでも書きましたが、専門会社への報酬は削減できた金額の50%です。例えば現在の1000万円がコンペの結果700万円になれば、削減できた300万円の50%、150万円が報酬となります。

悪徳業者だと、この削減幅をとにかく大きくするために品質の悪い安い業者へリプレイスさせようとしますので、信頼できる専門会社を選ぶことは重要です。

ということで、デベロッパー系、独立系、ゼネコン系などに声をかけていただき、最終的に5社が応じてくれました。（ちなみに三井不動産住宅サービスからは断られました。やっぱり持ちつ持たれるこういう案件では不可侵条約があるんですかね？）

ということで出てきた管理委託費の総額の一覧はこちら。

ちなみに三菱地所コミュニティにコンペをやるから最終的な値段を出すようにと伝えたところ、エレベーター保守をメーカーから独立系に変えることでちょっとだけ安くなります！という回答がきました。

会社	年額	削減金額	削減率
現在の価格	10,200,000円	－	－
専門会社試算	7,400,000円	2,800,000円	28%
三菱の提案金額	9,500,000円	700,000円	7%
デベロッパー系A社	9,700,000円	500,000円	5%
デベロッパー系B社	7,200,000円	3,000,000円	29%
商社系C社	7,400,000円	2,800,000円	38%
独立系D社	5,700,000円	4,500,000円	44%
独立系E社	6,000,000円	4,200,000円	41%

すごいですよね。最大で半額近くの提案もありました。

相見積もりって大事だなって改めて思いましたね。

コンペの方針としては、一次コンペで全社にプレゼンをしてもらった上で2社に絞り、二次コンペで三菱とその2社で最終プレゼンの上で決定するという形にしました。各社からの見積もりとその内訳、一次コンペの日程を全住民にアナウンスし、なるべく多くの方にご参加いただくようお願いをして当日を迎えました。

一次コンペは三菱は免除とし、提案してくれた5社のうち金額的なメリットが薄いデベロッパー系A社を落として4社からプレゼンを受けました。私からは結構厳しい質問もたくさんしましたが、各社とも品質の担保とコスト削減には知恵を絞っておられ、甲乙つけがたい内容でした。

ちなみに個人的にはもっとも安かった独立系D社が気に入りました。独立系は三菱などのデベロッパー系と違って、親会社の建てたマンションの管理が回ってくるということがなく、基本的にすべてリプレイスで契約を取っていくしかないので、品質やコストにものすごくこだわっており、企業努力の賜だと関心しました。

一次コンペの後に全住民へのアンケートを実施して、二次コンペには300万円削減のデベロッパー系B社、450万円削減の独立系D社を残すこととなり、三菱地所コミュニティを入れた3社で後日最終プレゼンを行ってもらうことになりました。

ということで、つづく！

マンションの管理委託費40%削減までの道④　コンペをやるしかない！

2013-12-21 02:59:09

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専門会社による交渉にも聞く耳を持ってくれない三菱地所コミュニティ。こうなると、値下げ交渉としてはもはや打つ手がないのか？いや、あとひとつだけできることがあります。

コンペをやるのです。

三菱のマンションを買って、まさか1年で管理会社を三菱以外にすることはないだろうと高を括られていますが、理事会が本気だぞというのを見せる必要があります。

狙いは焦って値下げに応じてくることですが、それでも下げてこなければ本気で管理会社の変更を考えざるをえないです。だって毎年300万円浮けば10年で3000万円、30年で9000万円。修繕積立金を値上げしなくても済むかもしれないんですもんね。

ただ、これは結構大変です。理事会としては管理会社の変更も視野にいれてコンペやるべし！という考えですが、マンションの管理方針は住民全員で構成される管理組合で決めるべきものです。住民のみなさんが三菱から変えるべきではないという考えなら、この方針で進めるべきではないですよね。

ということで、最初にやったことは住民向けの経緯説明とアンケートです。質問項目は下記の5つ。

Q1.現在の管理会社による管理委託サービスへの満足度

Q2.現在の管理委託サービスの内容や金額についてどの程度知っているか？

Q3.管理委託費の見直し方法についてどの方針がよいか？

Q4.大規模修繕を予測した上で、当マンションの収支や資産状況についてどう思うか？

全56戸中44戸と約80%から回答がありました。このマンションの素晴らしいところは、こうして住民の皆さんが運営に大して高い意識を持ってくださることです。

アンケート結果の重要な部分を抜粋すると以下の内容となりました。

Q1の管理委託サービスの満足度は、まあ満足しているが63%。これは納得です。なぜなら管理人さんがすごくよい対応をしてくださるからです。

続いてQ2のサービス内容や金額への認知度は、70%がよく知らない、ほとんど知らないという結果。我々が普段目にするのは管理人さんだけですし、契約書面にサービス内容書かれていてもまぁ見ないですよね。

そして一番重要なQ3の管理委託費の見直し方針をどうすべきか？ですが、ここはブレイクダウンして書きます。

1.現在の管理会社の継続を優先しつつも、できるだけ目標額に近い削減を求めていくべき　40.9%

2.現管理会社の回答が目標額に大幅に足りなければ管理会社変更はやむをえない　40.9%

3.費用削減を優先し、管理会社変更も視野に入れて行うべき　9.1%

4.現状のままでよい　0%

5.その他　9.1%

ということで、過半数の方が管理会社変更もやむなしという考えであり、費用削減を求めるべしという90%の方が合意してくださっているという結論となりました。これはやっぱりこの方針で正しかったんだ！と励みになる結果となりました。

そうと決まればコンペに向けていよいよ動き出すぞ！ということで、つづく！　

マンションの管理委託費40%削減までの道③　三菱地所コミュニティに再交渉！

2013-09-18 13:05:09

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さてさて、正式に専門会社に管理委託費削減のコンサルに入ってもらうことになったわけですが、ここからやることを簡単にまとめます。

1. 改めて管理委託費を精査

専門会社にて、各項目を細かく精査し、どの項目がどれくらい下がるかをまとめてもらいます。

2. 理事長名で三菱地所コミュニティに要請文を送付

ざっと以下の内容を書いて社長あてに投函。

・○○というコンサル会社に入ってもらい金額を精査したこと
・各項目を見なおした結果として、現在の1018万円を740万にしてほしい
・回答はいついつまでに書面でほしい
・本件の交渉はコンサル会社に一任すること

ということで約３００万円の値引きを要請して回答をわくわくして待つわけです。
ちなみにお願いしたコンサル会社は業界で有名らしいので、ベストケースでは言い値でそのまま同意してくるとのこと。言い値そのまままではいかなくても、かなりいい金額が出てくるはずらしい。

ということで待つこと２週間、三菱から回答書が届きましたー。その中身はー？

弊社としては金額は適正であると考えておりますが、理事会からご要望をいただき削減の検討を行い、エレベーターの保守を独立系の業者に変えることで、６５万円だけ値引きします。

…えええええ(´Д`)

まさか…、まさかのゼロ回答。これにはコンサル会社の人もびっくり。確かに三菱は一番お高くとまった会社だけど、この回答は初めてとのこと。つまりはこういうことなんです。うちは５６戸の小規模マンションなので、トラブっても大して痛手じゃないんですね。なので強気なわけです。予定が狂ってしまいましたが、こういう場合は次のステップに移ります。

3. コンサル会社が三菱の担当者と面会し交渉する

客観的なデータを見せつけて値下げの交渉をしてもらいます。このへんはデータを持たない我々素人にはできない仕事ですね。

でもダメでした…orz

舐められてます。完全に舐められてますね、うちら。
じゃあ仕方がないので強硬手段に出るしかない！ということで、つづく！

マンションの管理委託費40%削減までの道②　専門家に協力を仰ぐ

2013-09-18 12:36:08

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