もともと、マンションの管理費には購入者の懐具合が、販売坪単価に比例するから、不思議と管理費も販売坪単価に比例する傾向があって、ざっくりいって坪200万なら200円/㎡/月、坪300万なら300円/㎡/月と、1平米あたりの１月の管理費の数字が、坪単価に近いところに収斂する傾向がありました。
もともと湾岸のタワーは、一昔前にはちょっと不便なとこになれば坪230万くらいのが多かったですから、1㎡ 300円とかに近くなると随分高いなという印象を持った人が多かったはずです。
（私はといえばパークシティ豊洲あたりで、300円超えは凄い高いなと思った記憶がある...植栽とかがやたら多かったけど...）
本当は、どかっと共用施設があって、コンシェルジュのカウンターには必ず若いおねーさんが立ってないといけないとかで人の雇用も多い特にタワーの場合、200円そこそこ/㎡/月なんて管理費で本当に管理ができるわけもなく、まこれは駐車場代収入から殆ど奪ってきて本当はもっと管理費がないと管理できないってのを隠すのが過去のタワーの管理費設定の定番。
駐車場代は全部（あるいはほとんど）管理費会計に回して、20-25年あとで修繕費が将来500円/㎡/月なんて超高額になるけど、まぁ購入者はそんな先のことは気にしてないでしょと。駐車場代（タワーだと中にめりこんでる機械式が多い）収入の行先を駐車場自身には回してないわけで、受益者負担の考え方からはかなり問題がある設定が多かった。
＃うちはタワーって形状ではないが一応超高層認定(60m超）。管理費は144円/㎡/月だけど、この値段で24時間2人管理人とは別に雇用されている24H有人管理の警備員とかが雇用できるはずもない。実際には、管理費に割り振ると98円/㎡/月の収入になっている駐車場代からの収入を全部管理費会計に回してなんとか赤字が防がれてます。管理費会計支出が1.3億円弱/年で、管理費総計は0.8億円ちょい/年とかいっても、誰も変?? って思わないのも困ったもの。
最近上の 「坪単価＝管理費単価」の式からはずれて、本当は管理費もっと高いんですよって設定にしてきているのが多い...気がします...理由は私が思うにざっと２つ：
（１）特に坪250-300万級のマンションは、住んでる人が怖い（コストカットとかに厳しい
理事会が多い）ので、どうせ数千万/年とか切り代で削られるから最初から削り代を
大目に盛ってきている。
＃ この坪単価範囲の大規模物件だと、怖げな理事会が立ち上がる可能性が高い。RJC48で見ていても坪単価250～300の範囲の物件の理事会って怖いっ！って印象がある。それより安いと、監事はなぜか弁護士とか会計士とかこわげな資格をもっている人がなのりでてきたりとかがないので、もっとあっさりできる一方で、1㎡ 100万超え（坪330万以上）だと、管理組合の抱える問題が、会社重役の迎車で朝停まってる車が邪魔ーとかで、ま住んでいる人はお金はあるけど、死ぬほど忙しくて組合なんぞやっている暇はないのであろう。これはそのうちエントリーを替えて。。。
（２）駐車場収入の行先を、駐車場自身のメンテナンスにあてられる程度に
一部をちゃんと修繕積立金に回すようになってきた
せいかな。
三井のタワーは、湾岸で、東雲のパークタワー東雲や、新豊洲のやSKYZあたりが、250万を下回る全戸平均販売坪単価でしたが（この値段でなかなか即完しなかったのが私は驚きなんですが）1㎡あたりで300円をかなり超えてきました。 特に三井が顕著な気がしますが、財閥系全般に最近タワーの管理費設定はまともになってきたかなぁ。
その1の価格表から、このマンション平均的な25-26階あたり（中層）の平均坪単価を計算するとちょうど坪250万円くらいです (高層で275万/低層で225万ってなとこ）。
初年度の管理費の支出予定表くらいないと妥当かどうかは判断困難ですが、管理費単価と、修繕費（30-35年計画）含むまでが、マンションを購入するかどうかを判断する情報の一部ですよねぇ。。。
いや... というのも
「弊社は契約者さま以外には管理費と修繕金を教えない」って偉そうに仰るので、
「野●も、●菱も、いやいやカタカナデベでさえ、こんなもん説明段階で教えてくれるのに、
修繕計画も提示なしで判断しろというのか！？」とか、軽くボディを一発かましたら、
奥から別の多分正社員様お出ましでゲロっと....
で吐瀉物の中身は・・・
管理費単価310円
修繕金 段階引上げ式120～446円 30年平均323円
駐車場 横行昇降式のみ 230台(設置率1/3) 17000～25000円 自走式 27000円
駐輪場 100-500円
トランクルーム 2780円/㎡/月
このくらい聞かれたらサクサク答えられるように、最低でも30年の修繕計画表くらい商談テーブルに用意してからモデルルームをオープンすべきだと私は思うんだけどな。
マンションは管理を買えじゃなかったんかいな・・・
まぁ高いか安いかといえば、かなり高めでしょうねぇ。修繕費を超長期で300円台に見てるのは、あんまり修繕費には駐車場からの収入の充当は見込んでない？？？割には、管理費も高めで、共用施設レベルからみるとなんか物価がすごく上がっているよーな気もします。
駐車場230台が 20000円平均程度でぴったり埋まると仮定して、専有面積1㎡あたりに焼き直すと100円/㎡/月ですから、修繕計画通りに修繕費も値上げできると思った時の組合の収入は、 310+323+100=733円/㎡/月。
ま超長期だと、これ700円程度はタワー的には相場かなぁという気もしなくもない。まぁ。。。この程度に潤沢だったら理事長になった瞬間にうー破綻しそうだーって悩みはないかなぁ。管理会社さんにちょっとだけ（数千万ほど）削ってもらえば、十分永久にやっていけなくもないように見えます。平均323円かかる修繕費が120円スタートってのはさっさと値上げしないとやばいけど、これは管理組合のお仕事でしょう。
＃でも小さな文字で書いておくと、やっぱりちょっと高すぎる気はする。。。
(別にお水系のド派手な共用施設があるわけでもないし。。。）
詳細は”組合の財政健全度指数”を参照
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11607420084.html
同坪単価帯のＳＫＹＺが、管理費＋修繕費＋駐車場代（面積割り）で、700円/㎡/月の”スタート”だったから（そのあと修繕費はまだ上がる）、三井的には数勘定はあってなくもないのかもしれない。差は駐車場附置率の差ですね。全部埋まる保証はないが。 こっちがＳＫＹＺ。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11521173087.html
おまけ・・・ （最近一括受電とか考えているので受電部分は気になる。。。）
インターネット： 一括敷設せず（珍しい！）各戸毎に三社（NTT KDDI 東電）
から必要があれば選ぶ。
うーん...これじゃあ、爺さんはインターネットは契約しないよーな
気がしてネット難民が続出しそうな気が...どうでしょ。
各専有部に「充電器」： 日立マクセルの1400w 3時間のみ。
建前は共有部資産の専用使用権対象設備（私には意味が理解できん）
この各戸に備え付けの停電時非常用蓄電池が組合所有で専用使用権設備
で、更新費用（１０年に１回）が結構高い...
のがランニングコスト高めの理由とか。
MEMS： 要するにスマートメーターによる見える化だけ。
一括受電なし。aggregatorなし。ALL電化は採用せず...
なんか中途半端感が否めないなぁ。。。311以降のマンションの”売り”は
徹底した防災対策と、節電だからなぁ。。。
電子キ－： ２回gate=正面玄関とEV入口。
コンクリート： 100N ... 昨今150-200Nは珍しくはないけど・・・
地権者住戸：12区画
いわゆるプレミアム住戸：なし
ここまで読んだ人いるんかいな（苦笑）長い・・・
次回向きや、階数での値段の印象など。
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