皆さん、資金計画はどのように組みましたか？！
ローン控除が終わる10年の、2026年1月で完済予定ですが、初めから10年とする(緑の線)よりも、返済期間20年として10年で完済したほうが、実質負担金は少なくてすみます(赤の線)。
ローン控除を含めた、この辺り、毎月支払分の完全なシミュレーションがエクセルで出来ているので、何の迷いや疑問もありません。
左図が借入額2000万円時の、右図が借入額4000万円時の、金利と借入期間の関係です。等高線として実質負担金が50万円毎に表されています。
営業さんは、資金計画の話は一切して来ないですが、地鎮祭も済み、着工となりましたので、うちも住宅ローンを具体的に考えないといけません…
資金計画をすっ飛ばされてるのは、私自身、ファイナンシャルプランナーでもあり(職業は違います)、契約前にある程度計画はしてますよ とは伝えていたので、その為かもしれませんが…
もう、自分でやるしかありません
【総予算】
親からは「新築は上を見ればキリがないので身の丈にあったものを」との家訓？！ があるので、当初から無理をしない事を念頭に置いて、土地、建物、諸経費の予算割をしていました。
無理をしない＝
①アラフォー突入？なので、ローンは組んでも20年！
②毎月の支払額は現状程度！
としてます。
尚、総額に関しては、確定したらアメンバー限定で備忘録として残しておこうかと思います。
【借入金】
上記を踏まえて、2500万円 とします！
段々オプションが増えていってますが、これだけあれば賄えます。 かなり多めに借りるケースもありますが、後述の金利上昇リスクの面で、うちは必要分のみです。
【金利タイプ】
元金均等 しかないです。
途中で繰上げ完済を考えているので、先に利子を多めに払うことになる元利均等はありえません。トータルも利息分が数%変わってきますしね。
元利均等って、余計に随分払う割にメリットは返済が定額で資金計画が立てやすい ぐらいしかないのでは…
【賞与支払比率】
これは、総返済額に影響するところではありません。 多くのローン会社が上限を40%にしているので、賞与支払比率は40％にします。 今後賞与が無くなることは無いでしょう…
【返済期間】
20年とします。この場合、利率が0.75%程度であれば、実質負担金は0円となります。(●：手数料等除く)
利率が10年で平均0.7%とした場合、約60万円のプラスになっちゃいます(●)。
手数料や登記費用でトントンな感じになるので、タダで借りたということになりますねっ❗️
【シミュレート】
実際に自分でシミュレーションしてみないと気が済まない典型的理系です。
上記の場合、毎月の支払いは、最初の方で71,000円程度、10年後でも67,000円程度です。賞与は毎回30万円弱です。そして、繰上げ返済などせず、2026年1月に1312.5万円を払えば完済です！
ちなみに、これらの結論に至るには、様々な検証を行っての結果となります。
借入額をもっと増やしていたり、借入期間を延ばしていた場合 についても検証済みです。
【以下、検証】
借入額を2000～4000万円
借入期間を20～30年
利率を0.6～1.5%
とした場合の、ローン控除を加味した実質負担額(手数料等は除く)につき、応答曲線法による最小二乗法のモデル当てはめを行いました。
本モデル式の当てはめ精度は以下の通り、実測値との誤差は僅かです。
左図が借入額2000万円時の、右図が借入額4000万円時の、金利と借入期間の関係です。等高線として実質負担金が50万円毎に表されています。
赤のエリアが実質負担金が0円以下になります(手数料等除く)。 その損益分岐ラインは借入額に関係無く、借入額が上がるほど、等高線密度が高くなり、メリットが上がる分、リスクも上がることが分かると思います。
また、借入期間が少ない程、実質負担金が少なくて済むことは当然です。
また、軸を入れ替えてみると、借入期間を20年とした時、損益分岐ラインは借入額に関係無く、0.7%ちょっとであることもよく分かるかと思います。 
不確定な金利だけが損益分岐の変動要因となりますので、必要以上には借入額を増やさないことにしました。
後は事務手数料が安くて金利の低い、ネット系の住宅ローンに申し込むだけです。
