最近読んだ本をご紹介！！
お元気様です！！
最近読んだ本をご紹介します！
最近読んだ本５３０〜５３２冊目！！
５３０冊目
『世界の大富豪2000人がこっそり教えてくれたこと』
著：トニー野中
〜不幸が起こるサイン〜
お金持ちになったのに不幸な人生を送ってしまう人は例外なく「経済」「時間」「健康」「人間関係」という４つの自由バランスが崩れています。
自分の力で成功させた 家族との時間がなくなった お金目的で人とつながりをつくっている
本当の幸せには近づけません
〜幸せな成功者を目指すには時間と収入が比例するような仕事から抜けだす〜
ステップ１
生き金を使う
大富豪がクルーザーなどを所有しているのも自分のためではなく仲間たちを楽しませるためである
彼らがお金を使うときは単に欲しいからではなくきちんと目的があります
ステップ２
自分が成長するためにお金を使う
頑張ったからブランドのカバン買おうという自分へのご褒美にお金を使う人もいますがこれは生き金ではありません
なぜかというとお金の使い方が未来ではなく過去に向いているからです
ステップ３
神仏に願う
お参りするのは感謝の気持ちを伝えるためです
大富豪の思考は他力本願で 叶わなかったら神様に八つ当たりなんてことは絶対にありません
全ての失敗は自分のせい成功は神様のおかげなのです
ステップ４
おかねえで買えないものを失ってはいけない
高級時計は変えても時間は買えない
本は変えても知識は買えない
地位や名誉は買えるけど尊敬は買えない
ステップ５
大富豪たちはこれを達成したら死んでもいいという目標がある
想像するだけで心地よくなることを目標にする
ステップ６
ゴールから逆算して何歳のときに何をするというバックキャスト法で到達目標を刻む
自分の葬式に1000人の友人が参列してくれることを目標に今日から動くとすると単純に1000人の友達を作ることを目標にしなければいけません
ビジネスでもプライベートでも構わないのでとにかく心から信頼出来る人を1000人作る方法を考えます
このようにバックキャスト法を用いて将来どうなりたいのかそのために今どうするべきかを考えて行動します。
人生の最後はどのような終着点を迎えるかを常に考えることで今やるべきことが見えてきます。
〜何でも自分で抱え込む必要はない〜
フォードの創業者ヘンリー フォードは中卒の学歴しかなかったことをマスコミが食いつき常識問題を出したことがあります。
その時のフォードの言葉は「僕は自分の机にある電話でその答えを知っている人に電話すれば答えをもらえます。それでなにか問題があるんですか？」
と答えました。
どんな仕事でも自分の他に出来る人がいれば任せていいのです。
５３１冊目
『まずはアパート一棟買いなさい 新版』
著：石原博光
〜都市ガスからプロパンガスに切り替えろ〜
リフォーム費用を圧縮する裏技としてガスを切り替える包皮雨があります
プロパンガス会社はガス関連の点検や補修を受け持ってくれます
キッチン コンロ 洗面台 ユニットバスはもちろんその工事費用の負担やクロスの張り替えまでやってもらえるところもあるとのことです
プロパンガス会社にデメリットがあるとすれば料金が高いということです
入居者の支払う費用が高くなるので入居率が下がる可能性もあります
〜管理会社は地元の管理会社の方がいい〜
地方の物件はAD重視で客付けを行う傾向が多いです
最低限管理会社は駅から近いところの会社に任せることをおすすめします
またADや礼金を上乗せするよりも引越し費用を出してあげるという打ち出し方でも反響はだいぶ変わってきます
〜セゾンファンデックスからお金を借りる〜
ノンバンクで不動産担保ローンは2003年からと比較的最近になって取り扱いが増えてきている銀行です
特色は審査が早い 基本的には全国（一都三県は最大で８掛け、地方都市は７掛け：担保物件を評価する際の比率）さらにその掛け目に対して９割融資ということなので諸費用を入れると最大で都心だと自己資金３割 地方だと４割必要になります
融資年数３０年 年収制限なし 金利3.8%
みずほの長期プライムレートに連動していますがそれにプラス2.65%ということです
借入が１億以内もしくは給与所得の１０倍のいずれかの低い方をという貸出制限です。
〜ゆうちょ銀行からお金を借りる〜
ノンバンクで不動産担保ローンは2003年からと比較的最近になって取り扱いが増えてきている銀行です
特色は審査が早い 基本的には全国（一都三県は最大で８掛け、地方都市は７掛け：担保物件を評価する際の比率）さらにその掛け目に対して９割融資ということなので諸費用を入れると最大で都心だと自己資金３割 地方だと４割必要になります
融資年数３０年 年収制限なし 金利3.8%
みずほの長期プライムレートに連動していますがそれにプラス2.65%ということです
借入が１億以内もしくは給与所得の１０倍のいずれかの低い方をという貸出制限です。
〜値引きを勝ち取る〜
まずは駅からの近さや 日当たり 家主の意地努力から交渉していきます。
その次に物件自体の個別の弱点を指摘します。修繕履歴 共用部分の清掃状況などです。
最終的な方法としては”金融機関の評価”をもとに値引き交渉を行います。
売主の定める金額ではなく評価が出ている金額をベースに買値を伝えて交渉することで 買主大幅に購入価格と評価額の価格の乖離を防ぐことができます
〜大家が入る保険とは？〜
入居者が入る保険は少額短期の火災保険や家財保険が一般的ですが
大家さんが入る保険はまた別です 大家さんが入る保険は建物そのものに入る保険です
施設賠償責任（建物や設備に損害があった場合の補償）
休業家賃保証（火事で焼けたりした時に再び入居者が入るまでの家賃補償）
地震保険や火災保険もつければ一通りは安心です
５３２冊目
『週刊ダイヤモンド 不動産投資の甘い罠』
〜アパートローン急増 警鐘を鳴らす金融庁 日銀〜
日本銀行の統計によると銀行のアパートローンを指す「個人による賃貸業」への貸し出し残高は2017年3月末で22兆円4000億円
金融庁の懸念はアパートローンが不良債権と化してしまうバブルの再来にある
融資する地銀について物件の評価の際の方法をヒアリングしたところ約半数以上が物件の周辺の家賃相場すら調べていないということがわかった
アパートローンの審査は人と物の大きく分けて２項目のみである
〜金利の高さで群を抜くスルガ銀行〜
スルガ銀行 金利水準4.5% 世帯年収700万円〜
＝高金利 地方でも都心でも貸し出し可能 最低でも１週間はかかる審査を5営業日以内で完結させるスピードがある
静岡銀行 金利水準3.4％ 世帯年収1000万円〜
＝高金利 都心部の物件中心に融資可能 現在は外資系金融マンや医者をメインに貸し出ししている
オリックス銀行 金利水準2% 世帯年収700万円〜
＝低金利 都心部中心に融資可能
日本政策金融公庫 金利水準1.5%〜2% 世帯年収500万円〜
＝低金利 地方中心に最大貸付4800万円まで融資可能
大手銀行 金利水準1% 世帯年収1000万円〜
＝低金利で都心部のみ融資可能
〜勝ち投資家への道〜
勝ち組みは購入金額に差を作っている
2010年に1億のマンションを購入利回り9.6%家賃8万円
家賃が8万円→7万円に下がっても利回りは8.4%!!
負け組は
2016年に同マンションを1億6000万円で購入
家賃は8万円 利回りは6%
家賃が7万円に下がると利回りは5.25%に下落
空室によって収支がマイナスになることもある
〜勝ち組みになるための4つの条件〜
⒈お金建築の知識人間関係づくりのうちどれか一つが秀でている
⒉不動産価格が安い時に始める または安い物件を買う
⒊金融機関に認められる人物になる
⒋投資の目的と手段を明確にする
〜空室の原因〜
賃料が高すぎる
→適切な賃料に設定し直す
委託先の管理会社が不熱心
→管理会社に支払う手数料を増やす または複数の管理会社に客付けを頼む
部屋の設備が不十分
→家具家電を設置する リフォーム費用を見積もる
『今日のドラッカー』
脅威を機会に変える
企業や産業にとって脅威に見える新しい事態にこそ隠された機会が存在する
＊市場や常に猛スピードで変化します
変化に対応できない物は機会を脅威と捉えてしまい順応できません
常に情報のシャワーを浴びて常に柔軟に対応していきます