主として本人の居住目的で購入されたマンションの中で、毎日日替わりで不特定多数の外国人を引き入れる住人がいたのでは、オートロックもへったくれもないですから、たまったものではない。当然に規約・細則などで禁止可能なのではないのか？というのが、まぁ分譲マンションに住んでいる殆どの人の本音ではないかと思います。
Twitter でよくやりとりしている、マンションコミュニティの座談会でもおなじみマンションマニアさんもこんな発言を：
まぁ... 理事会側としては、できれば禁止としてしまいたいのが本音です。
一方で、これAirbnbを開業する側から見れば、規約に違反しているとか、法律違反だとかなにかなければ、専有部をどうつかおうと勝手でしょ？という意見もあるでしょう。
専有部の貸し出しについては、通常の標準管理規約準拠の規約であれば、規約から”当然に禁止事項である”と解釈するのは難しいと思います。
標準管理規約準拠の規約には、
第４章用法（専有部分の用途）
第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
という条文があります。これで当然禁止でしょう？というと実は”専ら”という言葉が相当に微妙だというのは、過去にブログで扱ったことがあります。
有償・商売だからダメってのは？ -2
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11483359864.html
有償・商売だからダメってのは？ -3 ”専ら”条項
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11484470692.html
Airbnbで結構多い、住戸区画のまるまるの貸し出しではなく、普段は生活の本拠にしている人が、たまたま空いている部屋を、”生活の本拠であるために必要な平穏さをたもった上で”貸出しているのを、この規約のままで制限できるかといったら難しい。
不特定の外国人への貸し出しで、共有部にフリーライドされる、住民として当然守るべきマナー案件などを逸脱した行為をとられる可能性はとても高いですが、その可能性が高いから最初から規制できるかというと私はどうかな。。。とも。
厳しい提案でしられる福岡の管理組合連合会（福管連）のモデル規約では
http://www.fukukan.net/agreement.pdf
福管連モデル規約： 区分所有者及び占有者は、その専有部分を住居として使用するものとし、一切、他の用途に供してはならない。
とまで規約で制限していれば、まぁ規約で不可と言い切れるでしょうけど、これだと騒音などを発生させない住居と兼用した人の出入りは多くない事務所や、各種教室などのその家での開催も不可になります。
例えばうちのマンションは、これは実際には禁止していないですから、”Airbnb（に相当する、超短期の部屋がし）だけ” 制限するのは、きちんと規約をそのように明示的に改正しないと結構難しくないかなとは。
私が、マンションコミュニティの対談で既存マンションの”凄い”ホームページに筆頭例にとりあげたこのマンションでは、規約をきちんと改正して、Airbnb 等を利用した貸し出しを禁止しています。
まず日本一といえる最上階ぶちぬきの共用施設の存在を”マンション価値の源泉”にしているマンションですから、そこを日替わりで住民でもなんでもない人に使われてはかなわないで、私もここの理事なら規約改正で対応するかなとは思います。いかにもAirBnB に出ていそうなこのマンション、実際には登録はないようです。多分撲滅したんでしょうねぇ・・・
→ 「ブリリアマーレ有明ではAirbnb等を利用した貸し出しを管理規約で禁止しています」
http://bma33.com/blog/112.html
ここの規約実例を見てみたいなぁ・・・・
写真は、上記ホームページから借用させていただきました。
こんなプールを”不特定多数” な方に使われちゃかなわないですね
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さて、管理規約には通常どこにも「汝殺すなかれ」とは書いてません。別に規約に書いてあるかどうかとは関係なく明確に違法なことであれば、やっちゃいけないわけですからわざわざ規約に明記するまでもない。
専有部をAirbnbなどで貸し出すことが可能かどうかの法的問題は、それを事業としてやる個人が旅館業法に違背しないかどうかについてクリアすべきであって本来的には組合マターではないでしょう。
合法なら制限することは実際には困難だし、違法ならわざわざ違法行為だから禁止と組合の規約に書き込む必要もないですが、それを判断することによるリスクを組合が負うのもどうかなぁとは思っていて、上のマンションほどド派手な共用施設をもっているわけでもない、ちょっと郊外のうちの規約変更を提案するかどうかには私は慎重な立場です。
Airbnb については、”俗に”グレーと言われている旅館業法との関連が明確でないと、管理組合としてもアクションがとりにくい部分はあります。
都区内であれば確か旅館業法の認可については区の権限ですから、おのおのの区で明確に方針というか線引きを明らかにすべきだと思うわけで、福岡の事例はその意味でも評価したいかな。
そのあたりを次回はもう少し考えてみたいと思います。
私は、殆どの場合にAirbnb の貸し出し形態は旅館業法適用だと思ってます。
もしうちでやっている人を見つけたら無許可営業で違法では？とは問うてみるつもり。
その理由でも。
まだ続く。
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