第１回マンションコミュニティ対談企画 その３
「マンション界の知性派はるぶー氏に聞く、マンションオタクからみたマンション管理」
→ http://www.e-mansion.co.jp/information/taidan/01_03.html
が公開になっています。
そこでののらえもんさんとのやりとりにもありますが、不思議と１㎡あたりの管理費の月額の数字というのは、マンションの新築時坪単価に一致する傾向があります。つまり昨今の湾岸や武蔵小杉あたりのの相場風にいえば１坪300万円のマンションの管理費は、300円/㎡/月くらいに設定されることが多くて、この２つの数字は不思議と一致する。
まぁ考えてみれば当たり前で、マンションの坪単価と、平均的な購入層の年収が比例するとなれば、年収に対して、一定割合になる程度には管理で贅沢しても許される。
年収 ∝ 坪単価 ∝ 管理費単価 というわけ。
さて、２つが比例関係にあるなら、マンションのお値段は管理費何年分？
管理費の数字を3.3倍(正確には0.3025で割って）、12月分で12倍すると、まぁざっくり40倍するの同じですから、1㎡300円の管理費ってのは、１坪あたり年間1.2万円。坪300万円のマンションと比較すると、管理費の250年分がマンションのお値段ということになります。 マンション価格の0.4%が管理費ともいえて、これは案外地方や、価格帯によらずに近い数字に収斂する傾向があるというのは、東京カンテイさんのデータなどで過去にも紹介されたことがある。
一方で、マンションのお値段は、経年とともにざっと年に坪4万円下がるというのも、探訪系マンションヲタクならざっくりとした平均値としては沖さんの著書でもおなじみで知っている数字でブログにしたことも
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11296245394.html
＃いやうちは上がっているぞ！という人も今は多い筈ですが、お隣に全く同じマンションが今建っていればどかっともっと値上がりしている筈で、ちゃんと年4万/坪くらいは値段に差がついてます。
管理費を平均 坪・年あたり1.2万円かけても、
平均値としては坪・年あたり 4万円値段が下がっていってしまうわけです。
－ 管理費総額がマンション価格になるのには250年かかる
－ マンションの値落ちの平均は、年間の管理費総額より何倍も大きい
の２点を考えれば、特に坪300万級(70㎡なら6000-7000万クラス）のマンションで、無理やり管理費支出を削減しようとして特に人減らしをするのはあんまり得策じゃないなというのは見えてくる筈。
無論、管理会社の初期設定が”ぼったくり”水準であってサービス水準をキープしたままで委託経費を削減できるならよいのですが、やりがちな間違いとして、人減らしとして管理事務室カウンターや、コンシェルジュデスクにいっても誰もいないなんて時間を増やしてしまうと、坪300万クラスなんてマンションではあんまり評価を受けないのでは・・・とか思う。
実際に、コスト削減命のコンサルに頼んだら人を減らしすぎて、サービス低下だとかのブーイングの嵐で、そのマンションには住めなくなった理事長さんを知ってます。
対談中にもでてくるように、BMWだのベンツだのの割合が駐車場で半分くらいになるのがこの価格帯。住人は飛行機に乗るときはビジネスクラス以上とかで、ラウンジサービスの利用が趣味化してるとかそこそこハイレベルのおもてなしに慣れています。
委託経費を無理に削減しても管理費値下げでペイバックしてしまうと１戸月あたり1000-2000円程度にしかなりません。 4000万のマンションだって買える人が6000-7000万円のマンションを買っているわけなので、それ相応の差別化が、日々体感できるサービス水準の差として必要なんじゃないかな。
案外うるさ型の理事会の出現確率が高いのがこの価格帯のマンションで、理事長の会RJC48でも、書き込みが多いとかアクティブな上級編の書き込みが多いのもこの価格帯。ま、みなさんちゃんと理解した上で、きちんと「削るべきとことは削る」でやっておられるわけですが。人を減らすのは最後で、電気代削減とか、払い過ぎの保険を見直すとかのほうが先じゃないかなぁ。
よかったら是非読んでみてください。
中の図は、のらえもんさんが作ったもの。 例によって一枚拝借しておきますね。
管理費というか、委託経費を見直してお金ができたなら、修繕費に全部積み替えるのもいいですが、業者入れてホームページを作って宣伝しまくるとか、アクティブに”マンションの減価を食い止める”方向に使ったほうがいいんではないかと私は思うわけです。
莫大な時間を使って、さて月1000-2000円ほどつくりましたとして、それをペイバックするのが当たり前って文化のマンションの理事会で、楽しく理事をやってくれる積極的ななり手がでてくるかなぁ。。。。とかね。
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