期間満了時に，建物に賃借人が入居している状態です。
賃貸借契約の期間が長く設定されています。
建物が譲渡され，地主の所有となった後，建物の賃貸借はどうなるのでしょうか。
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Ａ 建物譲渡について（仮）登記がなければ，
建物賃貸借契約を地主も承継することになります。
建物譲渡の（仮）登記が，建物賃借人の入居より前からあれば，
建物賃貸借契約はなくなります。この場合，法定借地権の対象となります。
【建物譲渡特約付借地；建物譲渡×建物賃貸借の承継】
Q建物譲渡特約付借地の契約があります。
期間満了時に，建物に賃借人が入居している状態です。
賃貸借契約の期間が長く設定されています。
建物が譲渡され，地主の所有となった後，建物の賃貸借はどうなるのでしょうか。
A建物譲渡について（仮）登記がなければ，建物賃貸借契約を地主も承継することになります。
建物譲渡の（仮）登記が，建物賃借人の入居より前からあれば，建物賃貸借契約はなくなります。この場合，法定借地権の対象となります。
建物賃貸借，と，建物譲渡，の優劣の問題です。
大原則のルールは「対抗要件」です（民法１７７条）。
具体的には，「建物賃借人の入居」と「建物譲渡の登記」の早いほうが優先になる，ということです（借地借家法３１条１項）。
仮に建物賃借人の入居，の方が早ければ，建物賃貸借契約の内容を建物の新所有者＝地主が引き継ぐことになります。
一方，建物譲渡の（仮）登記の方が早ければ，建物新所有者との間では「建物賃貸借契約」は適用されません（文献後掲）。
ただし，すぐに明渡し請求が可能な状態，というわけではありません。
法定借家権の対象となるので，適法な手続がなされれば一定の範囲で借家権が成立します。
直ちには明渡し請求ができない状態となります。
［民法］
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
［借地借家法］
（建物賃貸借の対抗力等）
第三十一条 建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
２～３（略）
［コンメンタール借地借家法（第３版）］
１８８頁
建物譲渡により建物所有権が借地権者から借地権設定者に移転しても，借家人は対抗要件を備えている限り，借家権を新家主たる借地権設定者に対抗できる。もっとも，通常は建物完成を待って所有権移転（またはその請求権保全）の仮登記がなされるであろうから，その後に登場すべき借家人が土地所有権者にその借家権を対抗しうる場合は例外にとどまる。そこで，本項は，借地権設定者に対抗しえない借家人にも，期間の定めのない法定借家権を認めて一定の保護を与えることにしている。
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