宅建業法・免許の基準～講義速攻復習(水野塾５回目・スーパー合格Bの２回目)

宅建業をするためには宅建業者免許が必要という学習をしましたが

免許は誰でももらえるわけではありません。

宅建業法では、免許がもらえない規準を定めています。

ざっくり言うと

〇悪い人

〇信用のない人

〇悪い・信用のない人の関係者

なのですが、イメージだけでは正解できません。

しっかり覚えていきましょう！！

免許を受ける個人（個人業者）、法人の役員(取締役)または支店長・支配人・営業所長(政令で定める使用人)が、

下記列挙の、一つでも該当していると、免許を受けることができません。

  破産者で復権を得ていない者

破産手続開始決定を受けると、その者は破産者となり、免許をもらえない(欠格)となります。

しかし、その後、復権を得れば、すぐに免許を受けられます。５年を待つ必要はありません！

  心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない一定の者

個別に審査し、欠格と判断された者です。

精神の機能の障害により宅建業を適正に営むに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者の場合

欠格と判断されます。

ポイントは、成年被後見人・被保佐人だからといって必ずしも欠格とはなりません。

  不正手段で免許取得・業務停止処分に違反・業務停止処分事由に該当し、情状が特に重い場合

三悪で取り消された場合です。

三悪とは

「不正手段で免許取得」、

「業務停止処分事由に該当し、情状が特に重い場合」

「業務停止処分に違反」、

は５年間免許を受けられないぺナルティとなります。

そして、法人の場合、免許取消処分の聴聞の期日、場所の公示日60日以内にその法人の役員であった者も

免許取消し処分の日から５年間免許を受けられません。

ここで言う役員とは

役員とは(代表)取締役等を指しますが、非常勤役員はもちろんのこと、名称を問わず

執行役、相談役など、会社に対して実質的に強い支配力を持った者も含まれます。
「専任の取引士」や「政令で定める使用人」は役員に該当しない点に注意です。

  禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年を経過していない者

禁錮刑以上（禁錮、懲役）の場合、罪名に関係なく、

その刑の執行が終わって５年もしくは刑の執行を受けることがなくなった日から５年間は免許を受けられません。

出所してから５年は免許ダメです。

執行猶予付き判決の場合は執行猶予が満了すると刑の言い渡しがなかったことになるので

執行猶予が満了するとすぐに免許可能となります。

なお控訴、上告中はまだ判決が確定していないので無罪になる可能性もあり

免許はもらえるという判断になります。

  一定の罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年を経過していない者

一方、罰金刑については、「宅建業法違反」「暴力的な犯罪」「背任罪」が原因の者に限り、その刑の執行が終わって５年もしくは刑の執行を受けることがなくなった日から５年間は免許を受けられません。

暴力的な犯罪とは

傷害罪、傷害助勢罪、脅迫罪、暴行罪などで、過失傷害罪、私文書偽造、道路交通法違反などは含みません。

あと、【拘留】、【科料】は罪名問わず免許もらえると覚えてしまいましょう！

  営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、法定代理人が上記に該当する場合

まず普通の未成年者でも親に問題がなければ宅建業者免許はもらえるという点に注意して下さい。

→宅地建物取引士は普通の未成年者(成年者と同一の行為能力を有しない未成年者)は登録できません。

宅建業者免許は未成年者自信と親に問題なければ免許はもらえますが

親(法定代理人)が上記の欠格事由だと免許はもらえません。

逆に、営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者は親離れしたと考えて、親が欠格事由でも免許がもらえます。

  その他

免許申請前５年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした

宅建業に関して不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者

暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員または暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者

暴力団員等がその事業活動を支配する者・会社

事務所に、宅建業に従業する者の５人に１人以上の割合の専任取引士がいない

ややこしいところですが、過去問を解きながら出題のされ方を確認して

しっかり理解できているかを確認しながら復習して下さい。

スーパー合格講座確認テストの解説はこちら↓

スーパー合格講座確認テスト業法A 2

宅建業法・事務所～講義速攻復習(水野塾５回目・スーパー合格Aの１回目)

  免許権者

免許は１つの都道府県内に事務所がある場合はその都道府県知事免許

複数の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣免許が必要となります。

免許をもらう前にまずは事務所を決めなければなりません。

事務所が決まらないと免許をもらいに行く先の免許権者が決まりません。

  事務所とは

〇本店（主たる事務所）

〇支店（従たる事務所）

〇継続的に業務を行うこととができる施設(営業所というイメージ)であり、契約を締結する権限を有する使用人がいるもの

契約を締結する権限を有する使用人は、営業所長等の責任者や専任の取引士がしっかりいるような場所というイメージです。

事務所のポイントは

支店や営業所で宅建業を営まなければ事務所にあたりません。

逆に、支店だけ宅建業を営み、本店が宅建業を営んでいない場合でも、本店は宅建業法上の事務所に当たります。

 

  事務所に備えるべきもの(５点セット)

標識

事務所ごとに標識を掲示する義務があります。

免許証ではダメです。

↓うちの標識です

報酬額の掲示

事務所ごとにぼったくり防止のために報酬額の掲示しなければなりません。

↑講義でお話した、お客様が読んでも全然何がかいてあるかわからない掲示しても無駄であろう標識です。

帳簿

事務所ごとに業務に関する帳簿を備え付けなければなりません。
帳簿は取引があった都度、記載しなければなりません。
帳簿は、各事業年度の末日に閉鎖して、閉鎖後５年間（自ら売主の新築住宅に関するものは１０年間）保存しなければなりません。

※帳簿は取引の関係者に閲覧させる義務ありません。

↑上記はマンションの取引台帳です(土地用とかもあります)

従業者名簿

事務所ごとに、従業者名簿を備え付けなければなりません。
取引関係者から請求があった場合は従業者名簿を閲覧させなければなりません。
最終の記載をした日から１０年間保存しなければなりません。

記載事項としては

住所の記載は不要で(個人情報の視点からです)

宅建士であるか否か、やめた後に従業者でなくなった日を書くという点に注意です！

成年である専任の宅建士

事務所については業務に従事する５名に１名以上の割合で成年者である専任の取引士を置かなければなりません。
これは、アルバイト・パートの方なども業務に従事する人に含みます。(試験での話)
そして、この人数が不足した場合、宅建業者は２週間以内に新しい取引士を補充するなどの措置を取らなければなりません。

補充したら３０日以内に届出が必要という点も後日勉強します。

従業者名簿↑

でわわ('ω')ノ

宅建業法・免許の要否～講義速攻復習(水野塾５回目・スーパー合格Aの１回目)

宅建業法をこれから勉強するにあたっての心構えは

権利関係と違い完璧を目指しましょう。

民法を含む権利関係と比べたら範囲が狭く、問題が２０問も出題されるのです。

そして宅建業法はひっかけどころを学ぶという点も大切です。

テキストに書いてあることを丸覚えたとしても言い回しでミスをしやすいのが宅建業法です。

講義聞いて過去問やって、過去問も２週程度した段階で１２点、１３点程度は取れるようになる方は多いです。

ただ宅建業法は最低でも１６点、合格者としては１８点が標準だと思ってください。

※他の資格試験の受験(司法書士等)経験があり、宅建の権利関係が１２点程度苦も無く取れる方は

宅建業法１４点とかで合格している方はもちろんいらっしゃいますが。。。

復習の際はテキストでの暗記読み込みよりも

過去問を解いて修整という手順の方が効率が良いです。

どんどん問題にチャレンジしていきましょう。

  宅地建物取引業とは

宅地建物取引業をするには免許が必要です。

試験では不動産にかかわる仕事でも宅建業免許が不要なものもあります。

建設業(建物を建てるだけ)や管理業(管理をするだけ)であれば宅建業の免許は不要です。

免許が必要か不要か？が出題されます。

まず宅建試験において

免許と言ったら宅建業者免許→要するに会社がもらう宅建業をするための免許

皆様が宅建試験合格してもらうのは免許とは言わないという点を認識して下さい。

商品が宅地・建物かどうか

建物が建っている・建てるつもり・用途地域内にある土地が宅地です。

なので用途地域内でなければ山林は宅地ではありません。

よって都市計画区域外の山林を山林のまま不特定多数に譲渡というような場合は

宅地ではないので宅建業の免許は不要というように考えます。

取引にあたるかどうか

人から売買でも貸借でも媒介や代理と仲介を頼まれるのは取引です。

仕入れで買い取りをして不特定多数に譲渡という(自ら売主)も取引にあたり免許が必要です。

ポイントは

自ら貸借は免許不要

さらに人から借りている建物を転貸(サブリース)するのも免許不要です。

業にあたるか

イメージは仕事(商売)となるかです

反復継続で行うかどうか？

一括売却といったら一回だけの売買は商売とは言えない→免許不要

不特定多数に対して行うかどうか？

特定の相手だけ、自社の従業員に対してのみであるとなると社員の福利厚生のためであり、業にあたらず免許不要

  免許不要の例外

宅地建物取引業を行う場合であっても

免許が不要となる場合もあります。

国・地方公共団体は宅建業法の適用がないので免許不要です。

信託会社・信託銀行は宅建業法のルールは守らなくてはいけませんが、免許は不要です。

免許の要否は様々な過去問にあたり、しっかりと根拠を持って解くようにして

確実に得点できるようにしておきましょう。

スーパー合格講座宅建業法A-1確認テスト解説はこちら↓

スーパー合格講座確認テスト宅建業法A 1

不法行為～講義速攻復習(水野塾４回目・スーパー合格Bの７回目前半)

スーパー合格講座の権利関係の最終回です。

不法行為はまず、被害者の保護のためにお金を取りやすくしているという点を

意識しながら頑張って行きましょう！

  不法行為とは

不法というからには悪い事というイメージ通りで

故意(わざと)または過失(うっかり)により、他人に損害を与える行為をいいます。

他の人に迷惑かけた加害者は、生じた損害を被害者に賠償する責任を負います。

2008年に出題された

『自らの利益を防衛するためやむを得ず行ったもの』(正当防衛）

は正当な防衛で悪くないので損害賠償の責任を負わないということになります。

履行遅滞の時期

不法行為による損害賠償の債務は、損害発生の時から履行遅滞となります。

→遅延損害金が発生することになります。

損害賠償請求権の消滅

①被害者またはその法定代理人が損害および加害者を知った時から3年

（人の生命または身体を害する不法行為は5年）

②不法行為の時から20年

１０年というのがない点に注意！

不法行為の際に、被害者にも過失があった場合は、裁判所は被害者の過失を考慮して、損害賠償額を減額することができます。

(過失相殺)

  使用者責任

使用者責任は、従業員のやらかしたことは会社も責任を負うべきということです。

会社は勤務する被用者が、仕事にて相手方に損害を与えた場合に損害賠償責任を負います。

その際に被害者は被害者は使用者・被用者のいずれにも損害賠償を請求することができます。(連帯債務)

原則、「事業の執行(仕事中)について」ですが、仕事中に見えた場合(会社の車でドライブ)

なんかは使用者責任を負うこともあります。

会社が損害賠償をした使用者は、被用者(従業員)に信義則上相当とされる範囲については、被用者に求償できます。
（全額求償できるわけではないということ）

逆に、被用者が損害を賠償したときは、被用者は、相当と認められる額について、使用者に求償することができます（逆求償）

あと従業員に不法行為の責任が成立しない場合は会社も責任を負いませんし

会社(使用者)が被用者の選任および事業の監督について相当の注意をしたとき、

または相当の注意をしても損害が生ずべきであったときは、被害者は会社(使用者）に損害賠償を請求することはできません。

  共同不法行為

数人が加害者となり、共同で不法行為で他人に損害を与えたときは、各自が連帯して損害賠償責任を負います。

払った加害者は、他の加害者に求償することができます。

  工作物責任

土地の工作物(塀とか)の欠陥のせいで他人に損害を与えた場合は誰が責任を負うかの話です。

たとえば、賃貸借している建物で建物の塀に瑕疵があり、塀の一部が壊れて通行人にケガをさせたという場合、

その工作物（塀）を実際に使っている(占有者)である賃借人は損害賠償責任を負います。

ただし、占有者が損害防止のために必要な注意をしていた場合には、所有者が損害賠償責任を負います。

(所有者は無過失責任)

損害賠償をした所有者又は占有者(賃借人)は、他に責任がある者(請負人等)がいる場合には、求償することができます。

不法行為は判例からの出題は多いですが、判例を全部覚えるのではなく感覚(ハート)で解ける問題はハートで

×かと思ったら〇だったというように意外だな！と思ったものだけにしてなるべく暗記量を減らしましょう。

スーパー合格講座確認テストB-7解説動画↓

スーパー合格講座確認テスト権利B 7

借地借家法その２（借地）～講義速攻復習(水野塾４回目・スーパー合格Bの６回目)

借地借家法の借地です。

借家よりも馴染みが無いことも多いのとイメージがつきにくいので

苦手とされる方も多いです。

ただ借地借家法の２問は権利関係の中では

点数にしやすいところですので頑張って行きましょう。

  借地借家法の適用範囲

建物を建てるために土地を借りる場合は借地借家法で借主を保護します。

建物所有を目的としていない、

資材置き場や青空駐車場の用に供する目的等の場合は、

借地借家法ではなく民法の規定が適用されますし、

地上権と賃借権が対象となりますから、

使用貸借（タダで借りる）は適用されません。

また、一時使用目的であることが明らかな場合も、

借地借家法ではなく民法の賃貸借のルールが適用されます。

要するに土地を借りるといっても保護されるのは

建物所有のために土地を借りている場合のみ！

土地を建物所有のために借りる権利を

賃借権と地上権を合わせて

借地権と呼ぶのです。

  借地契約の存続期間等

借地借家法の借地の規定では、民法とも、借地借家法の借家どちらとも異なる

存続期間等の定めがあります。

最長期間：制限なし

最短期間：３０年

長く借りれれば借りれるほど借主保護なので最長期間は制限なしは

建物と同じなのですんなり頭に入ると思いますが

最短３０年というのを確実にしましょう。

最短なので

土地を建物建てるために借りる場合に

２５年と定めると３０年とされます。

逆に３５年と定めると３５年のまま有効になります。

３０年とだけ覚えるのはやめましょう。

  更新について

借地権も更新できます。

１当事者の合意で更新

２建物があるときに限り借地権者が更新を請求したときは、更新したものとみなされる（請求による更新）

３借地権が終了しても、建物がある状態で借地権者が土地の使用を継続しているときは、更新したものとみなされる（法定更新）

ポイントは２と３は建物のある時だけです。

更新を拒絶するには

土地の所有者(借地権設定者)が遅滞なく正当事由ある異議を述べる必要があります。

※ここで言う正当事由も借家と同じように、貸主借主の必要としている事情とか立退料等考慮されます。

古い判例ですが地主(借地権設定者)が生活のために土地に家を建て子供達と同居したい、土地の借主(借地権者)は居住用の不動産を所有していて経済的に苦労しておらず、建物の老朽化しており借地は居住用に使用する予定ない等で正当事由を認めた判例があります。(暗記不要)

更新の期間最初の更新時の最短期間：２０年

２回目以降の更新時の最短期間：１０年

３０年→２０年→１０年→１０年→１０年

と最低期間が更新ごとに推移します。

更新の際もそれなりの期間がないとダメということです。

復習ポイントは

借地権は、最初の契約の期間は３０年以上でないと30年になる。

短いと借主保護にならないから。

その後

一回目の更新は２０年以上、その後の更新は１０年以上で

これより短い場合には

やっぱり借主にとって不利な特約とされ無効となる。

  借地上の建物の滅失と建物の再築

土地を建物所有目的で借りている最中に建物が滅失した場合の話です。

最初の３０年の存続期間満了前に滅失した場合と更新後に建物が滅失場合の時で違いが出ます。

存続期間満了前に滅失した場合

借地権者が存続期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき

借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権者は承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から２０年

存続します→これより長い期間を定めた時はその期間

建物を再築する通知を地主にしてから２か月以内に異議を述べないと承諾あったものとみなされます。

更新後に建物が滅失した場合

借地権者は借地契約の解約申し入れができる→解約から３か月経過により借地権は消滅します。

  対抗力

民法の賃貸借では、賃借権の登記だけが借主の対抗力となっていましたが、

借家でのルールでは引渡しが対抗力となりました。

借地(建物建てるための借地)ルールの対抗力は次のとおり。

・借地権の登記

・借地上の建物の借地権者名義の登記

（権利に関する登記に限らず、表示に関する登記でもOK）

注意のポイントは建物の登記は表示登記(義務の登記)でも良いが

借地権者の自己名義ではなければならず、配偶者や長男名義ではダメな点を覚えておきましょう。

建物の登記があったのに火災等で滅失した場合→表示の登記は抹消する義務があります。

借主が再築予定であれば、土地に看板(〇建物の特定〇滅失した旨〇再築する旨)を立てておけば

２年間は対抗できる明認方法があるという点まで押さえましょう。

  建物買取請求権

借地権設定契約が更新されず(正当事由ある異議を述べられた等)終了した場合は

借地権者(土地を借りて建物借りていた人)は借地権設定者(地主)に建物の買取請求ができます。

地主はヤダとか言えず、請求した時点で成立となります。

ただし、借地権者が地代を債務不履行により解除されたような場合は

約束守らないような悪い借主は買い取り請求できません。

  借地上の建物の譲渡と競売

借地上の建物を他の人に売る場合も競売の場合でも土地を使う人が変わるのは借地権設定者の承諾は必要です。

もし承諾をもらえない時に裁判所に申し立てをするという場面の際に誰が申し立てるかが問われます。

通常の売買は売主ですが競売の場合は競落人(買った方)です。

自分の物件が競売で落札されて売らされてしまった人が買主のために申し立てをしてもらえる可能性は低いからです。

下記動画を参考にしてください。

  特殊な借地権

借地借家法の借地のルールにも、

借家ルールの定期建物賃貸借のように、

特殊な契約が存在します。

特殊な借地権のポイントは、

期間を覚える・目的の制限・法定更新の可否・建物買取請求権があるか？

そして契約方法について覚えることです。

長期の定期借地権

期間：５０年以上

目的：制限なし（居住用でも大丈夫）

更新：なし

再築による期間延長なし

建物買取請求権不可

契約方法：公正証書等書面又は電磁的記録

要するに公正証書ではなくて紙ならOKです。

建物譲渡特約付借地権

期間：３０年以上

目的：制限なし

更新：なし

建物買取請求権：建物の譲渡特約をする

契約方法：書面作成不要

理由は講義でお話した通りです

事業用定期借地権

期間→１０年以上５０年未満(50年以上なら長期の定借でやれば良いから)

目的はもっぱら事業用（居住用は不可）→社宅も人が住むのでダメ

更新もなし

再築による期間の延長もなし

建物買取請求権もなし

契約方法→必ず公正証書でやる必要あり

賃貸借・借地借家法は言葉に慣れないと難しい、覚えてもどこの知識を使って解くかが出来ないといけない

だから簡単ではないですが整理しながらじっくりと頑張ってください！

スーパー合格講座確認テストB-6解説動画↓

スーパー合格講座確認テストB 6