www.keishicho.metro.tokyo.lg.jp「点」から「面」へ
都心のマンションの平均価格が1億円を超える
この時代において、とても興味深い調査結果
がまとめられました。
知人も調査に深く関わった
「都心マンション高騰下の住宅需要者動向」
都心マンションを希望したが、諦めた
のはなぜか？
価格か？費用対効果か？その他の理由か？
想像できる結果と、意外な結果があって
興味深いです。
そんな中でも、この結果はとても面白い
ので紹介します。
この設問は「住まいの購入や賃貸をする
にあたって譲れない条件」というもの
です。
購入価格帯別に濃淡がありますが
比較して価格帯が一番低い5,000万円未満
の方が突出して「防犯セキュリティ体制が
しっかりしていること」を挙げています。
これだけ見れば、当然のことだと言える
でしょう。
しかし、同じ設問に対して、回答の選択項目を
変えてみると、3億円以上の予算の方の回答が
「治安が良いこと」を最も重要視している
ことがわかります。
「治安の良いこと」と「セキュリティ体制
がしっかりしていること」は、同じ目的で
あるとも言えますが、予算帯によって
これほどの違いが出るのはなぜか？
私はこれを「点」で見るか「面」で見るか
の違いだと考えます。
米国では、居住地によって学力差が大きい
のは当たり前です。
日本でも結果的に同じようなことが起きて
いる場所もありますが、基本的にはどこでも
同じ水準が保たれることが日本の「平等」
だと考えられます。
しかし、米国における「平等」とはコスト
やリスクとのバランスを選択する権利が
あることが「平等」と考えます。
仮に自分の家だけがセキュリティが万全
でも、周りに犯罪者が多ければ安心を
得ることはできません。
もちろん、誰もが恵まれた選択をできる
とは限りません。
ただ、もう少しだけ何処に買うか？
という視点も家探しにあってもいいの
ではないかとも感じます。
価格がこれだけ高騰すると、例えば
新築にこだわるあまりに、場所の選択が
二の次になるケースも見受けます。
何処に買うか？
という視点が先にあるとするならば、
果たして優先順位の一番は新築である
ことでしょうか？
「点」から「面」へと視点を広げて
見ると、また違ったものが見えてくる
かもしれません。
また不動産会社
またか・・・
そんな残念な思いでこのニュースを見て
いました。
メディアを騒がせている栃木県遺体遺棄事件
の犯人に不動産会社役員との報道です。
私が、残念なのは同業者がやらかした
という事ではありません。
「不動産会社」という十把一絡げの
表現です。
昔から、何か犯罪が起きると、よく不動産
会社の誰々が・・・と報道されます。
その度に、世間様からは
「やっぱ不動産業界ってのは・・・」と
思われてきました。
今回、報道されている犯人はおそらく
表向きは、不動産業の中でも「賃貸管理」
ではなかろうかと思います。
あくまで表向きですが、裏では色々やって
いたのでしょう。
どのみち我々「売買仲介」の特に実需を
扱う仕事とは全く非なる業種です。
私はこの「不動産業」が十把一絡げにされる
実態を「金融業界」と比較して例えます。
「金融業界」には、例えば「銀行業」があり
「証券業」もあります。
「リース業」もあれば「ノンバンク」もある。
一口「金融業界」と言っても業種は様々
であり一括りにはできません。
それぞれ、独立した業界として認知もされ
ています。
実は「不動産業界」も同じなんですが、
マンションデベロッパーを除き、まだまだ
一緒くたです（ ; ; ）
ですので、こういう事件が起きる度に
「不動産業界」全体のイメージが悪くなる
ことをとても悲しく思うわけです。
もちろん、どの業態にも真面目できちんと
した会社はあるのですがね・・・
ここでは書けない複雑な心境です(>_<)
バランスも年齢とともに変化する
GW最終日も、骨格矯正へ。
長年の体の歪みは一朝一夕には治りません。
体幹を鍛えることが重要であると
最近は誰もが知るところですが
私が小さい頃の記憶では、体幹という
言葉を聞かされたことはないように
思います。
ただ、いわゆる体の重心やバランス、
軸をブラさないということはスポーツ
の基本で、色々と意識していたことを
思い出します。
例えば、私は腕時計をしません。
なんとなく、左右のバランスが偏る
のが嫌だったことから自然とそういう
習慣になりました。
また、眠るときも常に上を向いて寝る
習慣も染み付いています。
これも左右バランスを崩さないために
そうなったようです。
ただ・・・
最近は、この上を向いて寝ることが
イビキを助長することから、変更を余儀
なくされてます(^^;;
横を向いて寝ると、どうやらイビキは
減るようです笑
本音はシックリきてませんが・・・
まぁ、年齢とともに拘りも捨て、新たな
バランスを取ることが必要なのでしょう
ね。。。
ウォンツなきソリューションのこれから
GW期間中、当社の運営する「売却の窓口」
の加盟店から、とある相談があった。
国策として推奨されている既存住宅流通の
取引への課題解決手法について、消費者
であるお客様のご依頼があったようで
改めて、この解決手法の価値や、やり方
などを教えて欲しいと。
実は、最近このように事業者からの提案では
なく、消費者が知識として独自で習得され、
それを事業者に求めるというパターンが
増えてきている。
宅建事業者を支援してきた私としては、少し
残念なことではあるものの、結果として
消費者がそれで不安が解消され、リスクを回避
し守られるのであれば、結果良しでもある。
さて、そもそもこのソリューション事業という
ものは、実は提供者の能力差でその実効性
が大きく変わるものである。
私はこのソリューション事業について
以下のように考えている。
本来、課題についての解決ニーズがあって
それに対して提供して欲しいサービスなどの
ウォンツがある。
問題は、このウォンツが本質的に正しい
ソリューションなのか？について、提供者が
真実を把握できるか否かで、単なるモノ売り
で終わるかどうかが決まる。
ここで、本質的な課題に届いていないと、
提供された利用者がその利用方法を自分ら
で考える必要があり、そこで滞ることになる。
さて、今回ご紹介した既存住宅流通取引への
課題解決だが、残念なことに国策あるあるの
消費者のウォンツがない中でスタートした。
それを、私たちが現場の課題に落とし込み
実効案を提供、サポートしてきたが
残念ながら宅建事業者は消費者のウォンツ
が見えないとアクションを起こさない
典型的な業種であるため、これまでも普及
が遅々として進まなかった。
しかし、それも少しづつ消費者の方が先に
変化をしてきたように感じる。
これは大きなチャンスなのだろうと感じて
いる。
そもそも宅建業者が新たなことを始めるには
1、これをやれば儲かる
2、他者もみんなやっている
3、お客さんが求めてくる
これしかない・・・
残念だが、それが現実である。
そして、ようやく3の動きが出てきたのが
今の状況。
改めて、次のプロセスである
「実効案考察」を練り直してみたいと思う。
住まいのかかりつけ医
先日の新聞に、屋根の悪質改修業者が多発して
いるという記事がありました。
昨年の2.5倍だそうです。
この記事と前後して、当社にもこの手の
詐欺に対処すべく警視庁が作成したチラシ
が送られてきました。
この警視庁のチラシには、
「安心できるリフォーム業者の検索」
として「リフォーム事業者団体登録制度」
が紹介されています。
ちなみに、当社は当然この団体の登録
事業者ですが、こうした詐欺の根底に
あるのが、
「良い人だったから」というものです。
特に、この屋根詐欺は一戸建てが対象
であり、特に古いお家を狙うわけです。
当然に、年齢の高い居住者である確率
が高くなります。
それも、近隣との関係が希薄になりがち
な一戸建て・・・
自分自身が騙されるリスクもさること
ながら、こうした警視庁のチラシや
Webサイトでの注意喚起も、身内の親や
ご高齢の方への周知も我々の世代の役目
の一つだと言えるでしょう。
さて、こうした詐欺が起きる背景には
リフォームという産業がより浸透して
きたこともあります。
日本では、家を建てたり買ったりした後
定期的なメンテナンスをする習慣が乏しい
と言われてきました。
国内の住宅投資のほとんどが新築に向かい
リフォーム投資はわずか全体の26.7%と
イギリスの55.7%、フランス53.0%そして
ドイツの73.8%と比較して、大きく差が開い
ています。
日本は国策として、これまでのような
「スクラップ＆ビルド」の世界から
「ストック＆フロー」へとシフトして
います。
そのためには、住まいへの定期的な
メンテナンス、維持管理が必要であり
そこで必要なのが「住まいのかかりつけ医」
ような存在です。
先の、詐欺にあってしまうのも、こうした
「住まいのかかりつけ医」を持っていない
ことも要因の一つです。
当社が目指す、取引後の永続的な関係構築
そして「維持管理」のご契約は、このような
時代により必要になってくると思い
取り組んでいるものです。
「一家に一社、住まいのかかりつけ医」
大切な当社の想いです。
ノスタルジー＠GW
先日、通っていた小学校が閉校しました。
実は、中学校も高校も既に閉校しているので
小中高が無くなってしまったことに
なります。
子供が少ない時代ですので、仕方ありま
せんが寂しいですね。
さて、無くなると言えば100年に一度の
大開発である地元中野の駅前も日に日に
変わっています。
昨年、中野サンプラザが閉館しましたが
昨日を以て、中野区役所も閉庁しました。
GW明けからは少し北側に移動し新庁舎
へ移転します。
ちなみに、その新しい庁舎も旧中野体育館
の跡地で、その体育館もよく利用していま
したので、思い出が次々と消えていきます。
人も街も変わる・・・
ノスタルジーに浸るGWです（ ; ; ）
戦略の考え方＠月初ミーティング
GWの谷間の今日は、5月の全体ミーティング
を行いました。
ミーティングでは、2023年度の統計数字や
昨今の市況を共有し、どうやって戦うか？
について話しました。
例えば・・・
「恋敵が10本のバラを贈ったとする。
それに対抗するために、ならば！と
あなたはさらに多い20本のバラを
贈るのか？」
きっと、そんな人はいないはずである。
相手がバラを贈るという戦略をやって
きたら、きっともっと知恵を絞り、
違うアプローチをするだろう。
しかし、ビジネスの世界では多くの人が
先のような短絡的な戦略を取ってしまう。
例えば、反響が減った場合にさらに広告費
を増やしたり、成果が出ないのにもっと
頻度を上げて顧客接点を増やしたりと。
それにより短期的な成果の改善が見える
こともあるだろう。
そうなると、また厳しい環境になった場合
も同じような戦略を選択することになる。
市況や消費者心理は常に変化する。
前回と同じやり方が通じることの方が
稀である。
そんなことを理解してもらうために
サンリオが悪化する業績を改善するために
行った、テーマパークのライバルでもある
ディズニーランドとは全く違う戦略を紹介
した。
また、衰退する「那須塩原温泉街」と
活況を呈する「城崎温泉街」との違いも
取り上げ、我々の打つべき戦略を考えた。
今我々が持つリソースの中に、その大事な
ヒントがいくつもあることに気づいて
もらえたかな？
空き家問題の実態＠2024
5年に一度行われている総務省による
「住宅・土地統計調査」 の最新集計が昨日
速報として公開されました。
よくメディアでも使われる「空き家率」は、
この統計データが使われますが、2023年に
おける空き家率は過去最高を更新したものの
13.8％と、微増でした。
しかし、こういう集計はどういう視点で
捉えるかによって、問題点が浮き彫りにも
なり、隠れることにもなります。
早速、エクセルデータをダウンロードし
その情報を加工して、実態を深掘りして
みました。
そもそも、空き家には種別があります。
・賃貸物件の空き家
・売却している空き家
・別荘等の二次的住宅での空き家
・その他
これらの中で、当然最も問題なのが
「その他空き家」であることは
誰もが知るところです。
「その他空き家」とは、貸しもしない
売りもしない、使いもしないただの
「空き家」だからです。
これらが放置されることが社会問題と
してクローズアップされます。
国は、こうした何もしない放ったらかし
の空き家の除却を促すために
昨年12月に「空き家特措法」を改正施行
し、従来の「特定空き家」未満の状態を
「管理不全空家」と定義し、これらの家に
対する固定資産税の住宅用地特例（1/6等に
減額） を解除できるようになりました。
今後、この効果により空き家問題がどこ
まで解決に向かうのか、次の5年後の
調査で見えてくるでしょう。
さて、少し前になりますが、皆様も
ご存知の三井のリハウスや住友不動産
東急リバブルなどの大手不動産会社の
団体であるFRKの近畿支部で基調講演
をさせていただいたことがありました。
当日は大手不動産会社約500名近くが
来場されたイベントでした。
求められたテーマは、中古住宅市場に関する
ものでしたが、その際に近畿圏の固有の課題
を指摘しました。
それが、この空き家問題に関する、特に
「その他空き家」についてでした。
というのも、空き家はとかく「率」に
フォーカスされ、今回も空き家率の
全国1位は和歌山県と徳島県で21.2%
で、別荘等の二次的利用空き家を除くと
鹿児島県が13.6％で一番高いことになり
ます。
しかし、「率」ではなく「数」で比べると
当然ながら一番空き家が多いのはそもそも
住宅数が多い東京都です。
そして、それを「その他空き家」の数
にフォーカスすると、東京都以上に
大阪府が日本で最も多いのです。
つまり、東京都と大阪府は住宅自体も
多く、比例して空き家数も多いものの
東京都は目的がある空き家が多く、大阪府
は放ったらかしの空き家が多いということ
が言えます。
これは、今回だけではなく10年前の調査でも
一番でした。
当時私は、この近畿圏の大手不動産会社
の皆様にこの実態をお伝えし、課題で
あるとともに、チャンスでもあると
お話したことを思い出します。
情報は、そのまま受け取るだけなく
加工し視点を変えることで、チャンスを
発見できる宝の山でもあるということ
なのです。
クロスワードを解いてみた
当社のお客様へ定期的にお送りしている
「価値住宅通信」
アイデアから文章、レイアウトからデザイン
まで、印刷以外は全てスタッフの手作りです。
次回号がほぼできました。
5月に発送いたします！
さて、最後のページにあるプレゼント付きの
クロスワードパズルを、スタッフと一緒に
解いてみました。
結構、難しい(^^;;
でも、ほどほどなレベル感で面白かった♪
さて、今回もご購入後数年経ったお客様の声
を掲載しました。
ご購入前のお客様にも参考になる内容かと
思いますので、ぜひ幅広く読んで頂きたい
なと思います。
体のメンテ@GW
今日は、午前中からトレーニングへ。
最近、あちこち痛いので、そんな時は
筋力ダウンを疑います。
トレーニングで絞ったあとは水泳をして
その足で骨格矯正へ行ってきました。
今年のGWは体のメンテにも時間をとり
たいなと思います。