#200 祝200回目 現状報告

旧正月休みを利用して日本には帰らずフィリピンへひとり旅してきました。排ガス撒き散らしてジープニーが街から街を繋ぎ、人も優しく活気があるとこが大好きです。

真剣にフィリピンで物件が欲しい。



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このブログをだらだら5年間書いている事が判明した。活動を始めた早々に地震がありテンションが下がってブランクがあったものの、決意して2年半後に最初のアパートを手に入れた。自分自身も部署が異動になり、当時には想像もできないほど働く環境が大きく変わった。今の形が自分にとってベストなのか分からないけど、もちろん家族は第一に考えつつ、コツコツ物件を増やして身の丈に合う範囲で規模を拡大させて行きたい。また、仕事おいても日々自己研鑽を積んで、自分の人生にプラスになるよう楽しくサラリーマンして行きたいと思います。将来的には日本とどこかの国で外国人相手のゲストハウスを運営し、自由かつのんびり暮らしていけたらなっと妄想しています。

現在の状況であるが、1号あお色アパートは入居者が契約更新をしてくれたりと、この1年は退去もなく順調に推移している。購入当初から塗装が劣化が気になっているが、かれこれ2年近く物件を見られていない。いつかタイミングを計って塗装してあげたいと考えているが見積もりなど実行に向けての行動に移せていない。日本に帰って、収入と支出のバランスが崩れてきた時に塗り替えようかと検討中。あと、ガス会社も変えていないので、故障の前に他のガス会社への切り替えも検討したい。

2号れんが色アパートは、12月に退去になった部屋のリフォームは終わったが、玄関ドアが壊れてしまって交換が必要な状況である。所有物件の中で築年数は一番新しいが、特にドアに関しては非常に薄く頼りないと以前から感じていた。今回は、補修・交換が必要な状況でありメーカーに問い合わせてみた所、既に製造中止しており在庫もないとの回答が来た。なので、既存のドアを加工して取り付ける事になりそうである。枠ごと変えると完璧なものになるとの事ですが、蝶番を加工したりして枠を変えずに施工してもらう事で費用を抑えるつもりである。

3号おうど色アパートは少し前にようやく満室になったのだが、昨年の8月に入居された方が家賃を滞納しているとの事で、保証会社に強制退去されそうな状況であると報告を受けた。空室を覚悟していたが、LuckyなのかUnluckyなのか2ヶ月分の家賃を振り込んだとの事で継続して入居される流れになった。しかし、一時的とも思うので、退去した場合の想定をしておかなければならない。また、屋根の一部が飛んでしまっている（突風が吹いた影響）と報告を受け修繕を行った。アパートのお隣さんから指摘を受けたとの事でありがたいかぎりです。現在、初めて保険請求を行っているが、回答待ちの状況である。

4号がけアパートですが、購入当初から空室だった1戸に入居が決まり満室になる予定である。新しい入居者は女性で、些細ではあるが汚れや装備などの入居前から多くとリクエストがあり、答えるのに少々大変でしたが無事入居して頂けるとの事でありがたい限りである。あとは鉄部の塗装は必要だと感じています。


という事で、現在19/20の入居です。超遠隔で管理しているにも関わらず管理会社さん＋秘密兵器である私の親父のおかげで順調に運営できている。あとは、この繁忙期に1部屋埋まれば言うことありません。

波乗り大家 かんたろう




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#199 確定申告の準備

博田中というお店で久しぶりにおいしい豚汁を食べました。
この定食は約1500円だけど、どの店も基本的に辛い味付けなのでお値段以上のありがたみを感じました。


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現在、確定申告に必要な書類を準備している。

海外に住んでいる場合は、

国税庁より『日本国内の会社に勤めている給与所得者が、1年以上の予定で海外の支店などに転勤すると、一般的には日本国内に住所を有しない者と推定され、所得税法上の非居住者となります。
 非居住者の所得のうち、日本国内で発生した一定の所得については、引き続き日本の所得税が課税されます。
 例えば、国内にある貸家の賃貸料などの不動産所得が一定額以上あれば、毎年確定申告書を提出しなければなりません。
 このような場合には、非居住者の確定申告書の提出や税金の納付等、納税義務を果たすために納税管理人を定める必要があります。
 納税管理人を定めたときには、その非居住者の納税地を所轄する税務署長に「所得税の納税管理人の届出書」を提出する必要があります。この届出書を提出した以後、税務署が発送する書類は、納税管理人あてに送付されますが、確定申告書は非居住者の納税地を所轄する税務署長に対して提出します。
 なお、納税管理人は法人でも個人でも構いません。』

と決められているので、納税管理人（税理士）を選出し、確定申告を行っている。

しかし、ここ2年の25年分と26年分を比較すると、日本で働いていた25年に比べて26年の日本のサラリーマン給与収入が前年比15％となっており、不動産収入-必要経費で生まれた税務上赤字を損益通算し恩恵を受けられるような太い給与収入がなく、有効活用できていません。
なので、昨年にかかった飛行機などの交通費、細かい領収書をまとめはしましたが、昨年同様にありがたい効果はないと思うのでムダな作業になると思います。

帰国した後は、税金との戦いになるので知識を蓄え備えたいと思います。

波乗り大家 かんたろう



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#198 本下水化工事見積もり

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年始には久しぶりに静岡を訪れました。いつ来てもこの風景を見るのが大好きです。学生時代はゴールデンウィークにお茶摘みの手伝いによく来ました。その季節は黄緑色のお茶の新芽の色でもっと綺麗な風景なんです。

以前、アパートのある地区で市からの下水道本管敷設工事が始まったので、引き込み工事の見積もりを入手した。

1社目
下水道本管敷設工事会社からの紹介
31万の見積もり。3週間以内に決めてくれたら早期割引約9万円引きの22万円の提示

安いのかな？っとは思ったが、相場が分からないので当然、他にも見積もりを依頼した。

2社目
驚愕の65万円

3社目
32万円

4社目
37万円

4社の内訳明細を見てもほぼ変わりはなかったので、1社目に決めました。
さらに値引き交渉しましたが、端数の数千円の割引のみ獲得できました。

浄化槽のまま運営すると定期的な検査、汲み取りなど費用がかかり、さらにポンプが故障するリスクもあるので物件には本下水を引き込むことにします。工事費用は5年以内には回収できると思いますし。

これで本下水になることで環境にも良いと思いますし、突発的な費用支出がなくなるのでありがたい。

あとは、入居者に理解頂くだけです。毎月下水道代がかかってしまいますので。

波乗り大家 かんたろう


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#197 2015年の総括と2016年の目標

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2015年を振り返ると共に、2016年の目標を書きたいと思います。

2015年の目標は、1物件買うという目標でしたが、11月に1物件購入できたのでクリアしました。
また、ブログのタイトルにあるように、年収 ＜ 年間家賃を達成できました！
満室想定の家賃での算出なので実際は達成していないという考え方もありますが、自分の中ではいい一区切りになりました。今後は、年収 ＜ 年間家賃という目標をキャッシュフロー100万円に変更しブログタイトルとしたいと思います。

2016年も引き続き海外から遠隔運営になりますが、頑張っていきたいと思います。

目標としては、

①満室経営
退去があれば、部屋のバリューアップや設備の修繕・交換を積極的に行い、今後安定した経営ができるよう心がける。

②アパート購入
良いものが見つかれば購入。もしなければCF＋貯金でキャッシュを増やしチャンスに備える。

③帰国した事を考え、活動イメージを具体化させ備える。知識を深める。
・どのようなエリアで購入したいのか。
・運営スタイルの検討。
・税金関連の知識の習得。
・妻を巻き込んだ不動産活動の推進。
・念の為、法人設立のpros and consの検討。

以上、当たり前の目標になってしまいましたが、上記3つを達成できるよう取り組んでいきます。

波乗り大家 かんたろう




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#196 入居と退去

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安定のチヂミ。1枚1000円位ですが、分厚く具だくさん。

最近、朝はほぼマイナスになることが多く、風など吹こうものなら体感温度は-10℃オーバーの環境です。
自分の持ち物で最強の防寒具のカナダグースを着て出歩く季節になりました。

昨年12月に購入した3棟目の8戸アパート。5部屋空室でのスタートでしたが、購入当初1番荒れていた最後の1部屋が11月の末に入居になり満室になりました。今後は退出毎にバリューアップして安定した運営をしていきたいと思います。
しかしながら、2棟目の1更新予定だった入居者から退去の知らせがあり、また1部屋の空きが出る予定で、今年買った4棟目の1部屋と合わせて2部屋の空室です。
購入物件は高利回りのアパートなので、最後の1部屋はインセンティブと考え、焦らず募集をしていきたいと思います。

そろそろ今年も終わります。
年末は千葉に戻って、サーフィンの乗り納めをして1年を締めくくりたいと思います。

波乗り大家 かんたろう



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#195 京都と方針

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週末は日本に帰国し、七五三や京都に紅葉を見に行った。

昨年はベストタイミングでかなり綺麗でしたが、今年はちょっと早すぎたみたいでした(^^)

現在、20戸中2戸の空室があります。

１つは購入当初5部屋空室があった中の1番手がかかる汚い部屋でした。もう１つは、最近買ったアパートの1部屋です。両方ともリフォームを終え、募集しているところです。

私のリフォームは、壁紙は白、畳は汚かったら取り替え、フローリングは補修しワックスがけ、あとは綺麗に掃除と最低限の事しかしていません。

ほんと、特徴がありません。

今まで1部屋だけIKEAに照明を買いに行き取り付けましたが、こんな工夫や努力ができたのは1回だけです。

理由としては、遠隔である事が全てです。

当初は自分で物件に行き、キッチン周りを塗装したりとプチDIYをしていたのですが、異動もあり楽しめたのは3ヶ月間でした。

今後、このような運営方法では入居者に選ばれるような部屋を提供できず淘汰されていくんではないかと感じています。そうならないようにするために、物件のバリューアップができる効率の良い方法を検討し、少しずつ実行していきたい。

波乗り大家 かんたろう

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#194 紅葉

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こちらも紅葉の季節になってきました。

街中にかなりの数のイチョウが植えられているのでニオイがハンパないです。

綺麗なんですけどね。

約2年前に買った2棟目のレンガアパートは直前まで全空だったので順次更新の時期を迎えます。

間取りはメゾネットタイプの4戸アパートで、この2年間で浄化槽のポンプ、ドアが壊れた位で1度も退去なく非常に優秀な物件です。

今のところ、2部屋は更新をしてくれるとの事です。残りの部屋も続けて入居してくれたらなっと思います。

波乗り大家 かんたろう

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#193 浄化槽から下水道への切り替え工事

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日本でいう吉野家や立ち食いそば的なお店。
キムパプという手巻き寿司的なものを作り、その場で食べるかテイクアウトする感じです。
すごくおいしいという訳ではないが、辛くもなく食べやすい。

先月購入したアパートですが、購入時にも説明があったとおり地域の下水道が整備されるとの事で、市からの請負業者から通知が届きました。

下水道管布設工事で、負担金として土地の面積㎡あたり150円（自分のアパートは179㎡×150＝26,850円程度）でこれは必ず負担しなければならない模様。
その後、希望により宅地内に引き込む場合は排水設備工事が必要になるみたいです。

市からの提示されている下水道指定工事店はかなりの数があり、どこに頼めばいいのか分からないので、不動産会社にランダムに数社から見積もりを入手するよう依頼しています。

あとは、その見積もりをベースに浄化槽のままか、下水に繋ぐのが費用対効果がいいかシミュレーションしたいと思います。

環境には下水に繋いだほうが優しいとは思うのですが、浄化槽を廃止すると大家側のメンテナンス代はなくなりますが、新たに下水道料金を入居者が負担する事になるので良く考えて実施しなければならないです。

家賃を下げてとかオファーがあっても受けたくないので。


波乗り大家　かんたろう



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#192 ４棟目決済完了

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電車の自転車専用シート予約し郊外へサイクリングへ。

日本ではありえないサービスです。
食べ物は赤いものばかりですが、辛いだけのものと、コクがある辛いものがあり、このタッカルビはコクのある辛い物でした。
辛いには変わりはありませんが。。

4棟目のがけアパートですが、書類の不備や意思疎通の問題により書類が海を越える事3往復あり、延期になっていました。
お金はすべて公庫から借り入れし、売主物件だったこともあり手出しは最小で済みました。
現在は3/4部屋の入居の状況ですが、リフォームを行い入居者を獲得し満室を目指したいと思います。
結果的に2015年も1つ物件を取得できたので、良かったと思っています。

今後は、どのような戦略で物件を買おうか考えています。
今まで通りに馴染みのある東京・千葉周辺で物件を探し続けるか、家族が住む大阪周辺で新しく物件を探すか2つの選択があります。
またタイミングについてですが、2016年も同じような規模のアパートもしくは戸建を買うか、おそらく帰国するであろう2017年までキャッシュを温存しておき帰国後にゆっくり探しながら自分が手をかけられそうな場所で物件を買うかという選択肢です。

すぐにリタイアしたいとか、一発逆転で勝負とか、不動産購入にそのような目的がないので、大きなものではなく、小さなものでこつこつ積み重ねて行くのがいいと思っています。

波乗り大家 かんたろう



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#191 日本政策金融公庫

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涼しくなり、自転車乗るのも快適になってきました。

9月中の決済を目標に進めていたがけアパートの状況です。登記に必要な住民票の代わりの在留証明、印鑑証明の代わりの署名証明（サイン証明）は日本領事館に行って入手し司法書士に発送済みであるが、日本政策金融公庫に帰国に合わせて自宅に発送依頼していた書類が届かなかったので記入する事ができず遅延が生じている。

もちろん、海外に郵送はできないのは分かるので、手続きをスムーズに進めるために期日を伝えていただけにイラっとしています。

でも、日本に住民票がないこのような状況でもお金を融資してくれるありがたさは忘れてはいないので、大きな気持ちを持って取り組んで行こうと思ってます。

波乗り大家 かんたろう

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